江西省人民政府关于修改〈江西省实施《退伍义务兵安置条例》细则〉等20件省政府规章的决定

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江西省人民政府关于修改〈江西省实施《退伍义务兵安置条例》细则〉等20件省政府规章的决定

江西省人民政府


江西省人民政府关于修改〈江西省实施《退伍义务兵安置条例》细则〉等20件省政府规章的决定

省政府令第186


  《江西省人民政府关于修改〈江西省实施《退伍义务兵安置条例》细则〉等20件省政府规章的决定》已经2010年11月1日省人民政府第42次常务会议审议通过,现予公布施行。
  
  
  
  
  

  省长 吴新雄
  
   二○一○年十一月二十九日

  
  
  
  
  
   江西省人民政府关于修改《江西省实施
  
   〈退伍义务兵安置条例〉细则》等20件
  
   省政府规章的决定

  
  
  
   为了维护社会主义法制统一,根据《中华人民共和国立法法》、国务院《规章制定程序条例》的规定以及国务院《全面推进依法行政实施纲要》的要求,省人民政府决定对《江西省实施〈退伍义务兵安置条例〉细则》等20件省政府规章作如下修改:
   一、江西省实施《退伍义务兵安置条例》细则
   (一)将第四条第二款中的“行政公署”删除。
   (二)将第十三条第二款中的“省计委”修改为“省发展改革委”。
   (三)将第十六条中的“地(市)”修改为“设区的市”。
   (四)删除第二十一条中的“解释权授予省民政厅”。
   二、江西省调处土地权属争议暂行规定
   (一)将第六条中的“各级人民政府和地区行政公署”修改为“各级人民政府”。
   (二)将第七条第二项中的“发生在地区行政公署、设区的市的行政区域内跨县的”修改为“发生在设区的市的行政区域内跨县的”。
   (三)将第七条第三项中的“发生在省内跨行政公署、设区的市的行政区域的”修改为“发生在省内跨设区的市的行政区域的”。
   (四)将第二十九条第一款中的“征用”修改为“征收、征用”。
   (五)将第二十九条第三款中的“省土地管理局会同南昌铁路分局”修改为“省土地行政主管部门会同南昌铁路局”。
   (六)将第三十九条中的“《中华人民共和国治安管理处罚条例》”修改为“《中华人民共和国治安管理处罚法》”。
   (七)删除第四十三条。
   三、江西省农业机械安全监督管理办法
   (一)将第十条第二款中的“5个工作日”修改为“2个工作日”。
   (二)将第十九条第一款修改为:“上道路行驶的拖拉机驾驶人员,必须具备相应的专业知识,经农机监理机构考试合格后,应当在2个工作日内核发相应的操作证件。领取操作证件,方可驾驶。”
   四、江西省矿产资源补偿费征收管理实施办法
   将第二十九条修改为:“当事人对征收机关作出的行政处罚决定不服的,可以自接到行政处罚决定书之日起60日内向作出处罚决定的征收机关的上一级主管部门申请复议。上一级征收机关应当自接到复议申请之日起60日内作出复议决定。当事人对行政复议决定不服的,可以自接到复议决定之日起15日内向人民法院起诉。当事人也可以自接到行政处罚决定之日起15日内直接向人民法院起诉。当事人在规定期限内既不申请复议也不向人民法院起诉、又不履行处罚决定的,由作出行政处罚决定的征收机关向人民法院申请强制执行。”
   五、江西省最低工资规定
   (一)删除第三条第(四)项中的“按《国务院关于职工工作时间的规定》延期施行新工时制度的用人单位,在施行新工时制度之前平均每周工作时间为44小时”。
   (二)将第五条修改为:“全日制用工最低工资标准的单位劳动时间为月,非全日制用工最低工资标准的单位劳动时间为小时。”
   (三)将第六条中的“省劳动厅”修改为“省人力资源和社会保障厅”,“省经济贸易委员会”修改为“省工业和信息化委员会”。
   (四)将第八条修改为:“用人单位应当在省人民政府发布最低工资标准后10日内将该标准告知本单位全体劳动者。”
   (五)将第十四条中的“省劳动厅”修改为“省人力资源和社会保障厅”,删除有关“地区”的规定。
   (六)将第十七条第二款修改为:“劳动者与用人单位之间就最低工资发生争议时,依据国家和本省有关劳动争议处理的法律、法规、规章规定处理。”
   (七)删除第二十三条。
   六、江西省森林病虫害防治办法
   将第二十一条修改为:“根据《条例》的规定,森林病虫害防治经费由县级以上财政部门根据森林病虫害防治工作的需要,适当安排必要的经费。”
   七、江西省行政处罚听证程序规定
   将第四条修改为:“县级以上人民政府法制机构负责本辖区内听证活动的协调、指导和监督。”
   八、江西省行政执法证件管理办法
   将第五条中的“地(市)行政执法部门的行政执法证件由地区行署、设区的市人民政府法制机构负责核发和管理”修改为“设区的市行政执法部门的行政执法证件由设区的市人民政府法制机构负责核发和管理”。
   九、江西省公共安全技术防范管理规定
   (一)将第十二条修改为:“公安机关应当建立制度对辖区内从事技防工程的设计、安装、维修、检测等作业的企业及人员依法进行管理。”
   (二)将第十三条第一款修改为:“技防工程的建设应当按照中华人民共和国国家标准《安全防范工程技术规范》和其他有关的安全防范行业标准、国家标准的规定执行。”
   (三)将第十六条修改为:“建设项目中的技防工程应当符合中华人民共和国国家标准《安全防范工程技术规范》中规定的标准。”
   十、江西省水政监察规定
   将第一条修改为:“为保障水法律、法规、规章的实施,加强水政监察工作,维护正常水事秩序,根据《中华人民共和国水法》等法律、法规,结合本省实际,制定本规定。”
   十一、江西省平垸行洪退田还湖移民建镇若干规定
   将第二十条第一款第五项、第二款、第二十五条、第三十一条中的“征用”修改为“征收”。
   十二、江西省人工影响天气管理办法
   (一)将第十条修改为:“利用高射炮、火箭发射装置开展人工影响天气作业,应当由作业地县级以上气象主管机构向有关飞行管制部门提出申请;利用飞机开展人工影响天气作业,由省气象主管机构向有关飞行管制部门申请。申请应当注明拟开展作业的区域与作业点位置、作业时间、作业技术装备与条件等内容,经飞行管制部门审核同意后,方可进行人工影响天气作业。经批准后的作业区域,不得随意变动。确实需要变动作业区域的,应当重新报批。”
   (二)将第十二条第三项修改为:“地面高射炮、火箭作业点为非人口稠密区且无重要、高大建筑设施”。
   十三、江西省人民政府关于重大安全事故行政责任追究的规定
   (一)将第三条修改为:“有下列情形之一的,为重大安全事故:(一)造成10人以上30人以下死亡的;(二)50人以上100人以下重伤的;(三)5000万元以上一亿元以下直接经济损失的。
   国家对重大安全事故标准另有规定的,依照其规定。”
   (二)将第十九条第一款修改为:“重大安全事故发生后,按照国家和省人民政府的有关规定组织调查组对事故进行调查;事故调查工作应当自事故发生之日起60日内提交事故调查报告;特殊情况下,经负责事故调查的人民政府批准,提交事故调查报告的期限可以适当延长,但延长的期限最长不超过60日。调查报告应当包括依照有关法律、法规、规章和本规定对有关责任人员追究行政责任或者其他法律责任的意见。”
   (三)将规定中“正职负责人”一律修改为“主要负责人”。
   十四、江西省规范性文件备案办法
   将第三条第一款中的“规范性文件应当自公布之日起30日内”修改为“规范性文件应当自公布之日起15日内”。
   十五、江西省长江河道采砂管理实施办法
   将第八条第二项修改为:“采砂船舶的采砂功率1250千瓦以下,并可以平缓移动。”
   十六、江西省社会抚养费征收管理办法
   删除第七条。
   十七、江西省行政机关规范性文件制定程序规定
   (一)增加一条作为第六条:“规范性文件不得创设行政许可、行政处罚、行政强制、行政收费等事项。
   规范性文件对实施法律、法规、规章作出的具体规定,不得与所依据的上位法相抵触;没有法律、法规、规章依据,规范性文件不得作出限制或者剥夺公民、法人或者其他组织合法权利或者增加公民、法人和其他组织义务的规定。”
   (二)第六条作为第七条,修改为:“属于县级以上人民政府所属部门职权范围内的事项需要制定规范性文件的,由部门自行制定。
   涉及两个以上部门职权范围的事项需要制定规范性文件的,应当由本级人民政府制定,或者由有关部门联合制定。”
   (三)增加一条作为第二十四条:“规范性文件实行定期清理制度。对规范性文件一般每隔2年清理一次,清理结果应当向社会公布。”
   (四)第二十三条作为第二十五条,修改为:“规范性文件实行有效期制度。
   规范性文件有效期为5年,标注“暂行”、“试行”的,有效期为2年。制定机关应当在规范性文件有效期届满前6个月内进行评估,认为需要继续施行的,应当重新公布;需要修订的,按制定程序办理。
   未按前款规定进行评估并重新公布的规范性文件,有效期满后自动失效。规范性文件有效期制度实行前已满有效期的规范性文件需要继续施行的,应当在6个月内进行评估并重新公布。”
   (五)增加一条作为第二十六条:“法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织制定规范性文件,参照本规定执行。”
   十八、江西省民用机场净空和民用航空电磁环境保护办法
   (一)将第四条第一款修改为:“对江西民用机场实施行业监督管理的机构(以下简称民航管理机构)负责本省行政区域内民用机场净空和民用航空电磁环境保护的监督管理工作,并对民用机场管理机构(以下简称机场管理机构)遵守、执行本办法进行监督。”
   (二)将第八条修改为:“民用机场净空保护区域和民用航空电磁环境保护区域内的县级以上人民政府及其规划、国土资源行政主管部门,应当将依法划定的民用机场净空保护区域、民用航空电磁环境保护区域纳入当地土地利用总体规划和城乡规划统筹安排,并由该保护区域内的县级以上人民政府发布公告。”
   (三)将第十条修改为:“禁止在依法划定的民用机场净空保护区域内从事下列活动:(一)修建可能向空中排放大量烟雾、粉尘、火焰、废气而影响飞行安全的物质,或者修建可能排放以上物质而影响飞行安全的建筑物或者其他设施;(二)修建靶场、强烈爆炸物仓库等影响飞行安全的建(构)筑物或者设施;(三)修建不符合民用机场净空要求的建(构)筑物或者设施;(四)设置影响民用机场目视助航设施使用或者飞行员视线的灯光、标志或者物体;(五)种植影响飞行安全或者影响机场助航设施使用的植物;(六)饲养、放飞影响飞行安全的鸟类动物,升放无人驾驶自由气球、系留气球等升空物体;(七)焚烧产生大量烟雾污染的秸秆、垃圾、落叶等物质,或者燃放烟花、焰火、放风筝等;(八)在民用机场围界外5米范围内,搭建建筑物、种植树木,或者从事挖掘、堆积物体等影响民用机场运营安全的活动;(九)国务院民用航空主管部门规定的其他影响民用机场净空保护的行为。”
   (四)将第十一条第一款修改为:“在距离民用机场跑道两侧1公里和两端3公里的范围内,除禁止从事前条所列活动外,还禁止修建禽类养殖场。”
   (五)将第十四条第一款修改为:“县级以上人民政府规划行政主管部门审批在民用机场净空保护区域内修建的建(构)筑物时,应当对项目是否符合民用机场净空保护要求进行审查。对可能影响飞行安全的,应当在审批前书面征求民航管理机构的意见。民航管理机构应当在收到征求意见书之日起15日内,依照国家规定和有关技术标准提出书面意见。”
   十九、江西省港口管理办法
   将第二十一条第二款修改为:“申请从事国际集装箱装卸、港口汽车滚装业务的,应当向港口所在地的设区的市港口行政管理部门提出书面申请。设区的市港口行政管理部门应当自受理申请之日起20日内依法作出许可或者不予许可的决定。”
   二十、江西省耕地占用税实施办法
   (一)将第六条第一、二款中的“省人民政府财政部门”修改为“省地方税务机关”。
   (二)将第十四条第一款中的“财政和土地管理部门”修改为“地方税务机关和土地管理部门”。
   (三)将第十七条第一款修改为:“耕地占用税由地方税务机关负责征收。”将第十七条第二款中的“财政部门”修改为“地方税务机关”。
   此外,对上述规章的部分条款顺序作相应修改调整。
   本决定自公布之日起施行。



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成都市城市房屋室内装修结构安全管理规定

四川省成都市人民政府


成都市城市房屋室内装修结构安全管理规定
市政府


第一条 为了加强我市城市房屋室内装修结构安全管理,保障房屋居住和使用安全,根据国家有关法律、法规的规定,结合我市实际,制定本规定。
第二条 本规定适用于我市城镇范围内已竣工交付使用和已投入使用的住宅、营业用房、办公用房因室内装修需要改变房屋结构的安全管理。
第三条 成都市房地产管理局主管全市城市房屋室内装修结构安全管理工作。
市房屋安全鉴定办公室会同区房地产管理局负责锦江、青羊、金牛、武侯、成华区(以下统称五区)范围内城市房屋室内装修结构安全管理的具体工作。
龙泉驿区、青白江区和各县(市)房地产管理部门,负责所辖城镇房屋室内装修结构安全管理工作。
城市建设管理、公安、规划、轻工、技术监督等部门应按照各自职责,配合房地产管理部门做好城市房屋室内装修结构安全管理工作。
第四条 房屋所有人或使用人和从事房屋室内装修设计、施工的单位、个人,应当遵守本规定。
第五条 房屋室内装修,必须保证房屋原有的整体性、抗震性和结构安全,做到安全实用,并符合抗震、消防、电业、市容环境卫生等有关方面的规定,不得因装修影响毗邻房屋的使用安全。
第六条 房屋所有人或使用人装修房屋,不得擅自拆改房屋墙体、梁、柱、板等结构。
确需拆改房屋墙体、板结构的,必须依照本规定报经房地产管理部门批准,领取房屋室内装修结构安全许可证。
第七条 房屋所有人或使用人装修房屋,确需拆改房屋墙体、板结构的,应当提出书面申请,并交验下列文件:
(一)房屋所有或租赁合同及房屋所有人同意装修的证明;
(二)装修设计方案及施工图。
第八条 确需拆改墙体、板结构的房屋在五区范围内的,应先经下列单位按照房屋室内装修结构安全技术要求审查同意后,属于营业用房、办公用房的报市房屋安全鉴定办公室审核,属于住宅的报所在区房地产管理部门审核。房地产管理部门应在五个工作日内作出是否批准的决定。
(一)属于职工宿舍(包括房改出售住宅)的,应经房屋所在单位同意;
(二)已实行物业管理的住宅、营业用房、办公用房,应经物业管理公司同意;

(三)末实行物业管理的住宅,应经所在街道办事处同意;
(四)直管公房和未实行物业管理的营业用房、办公用房,应经所在区房地产管理部门房管所同意。
房屋在其他区(市)县的,由所在区(市)县房地产管理部门参照前款规定程序进行审批。
第九条 房屋室内装修设计方案,应当符合房屋室内装修结构安全技术要求和屋内装修工程质量标准,选用符合国家产品质量标准的原材料和配件。
房屋装修结构安全技术要求,由成都市房地产管理局会同有关部门另行制定。
第十条 房屋室内装修的设计、施工单位和个人必须按有关规定进行装修设计和施工。
第十一条 房屋所有人或使用人以及施工单位和个人必须公开悬挂房屋室内装修结构安全许可证,严格按照房地产管理部门批准的装修设计方案及施工图进行施工,保证装修质量,不得擅自拆改和损坏房屋结构;并在完工后将建筑渣土清运到市容环境卫生部门指定的地点倾倒。
第十二条 房屋室内装修竣工后,房屋所有人或使用人应在七日内向房地产管理部门申请房屋结构安全验收。
五区范围内的营业用房、办公用房由市房屋安全鉴定办公室负责验收;住宅由房屋所在的区房地产管理部门负责验收;其他区(市)县的房屋由所在的房地产管理部门负责验收。房地产管理部门应在接到申请后五个工作日内组织验收。
第十三条 有下列情形之的,不得进行室内装修:
(一)严重损坏房屋和有险情房屋未经修缮加固处理的;
(二)属于整幢危险房屋的;
(三)属于临时建筑的;
(四)房屋在拆迁封户范围内的。
第十四条 房屋使用人出资装修必须征得房屋所有人同意,并订立书面协议,明确双方的权利和义务。使用人变更时,对影响房屋结构安全和使用功能的装修不得拆除。
第十五条 有下列行为之一的,房地产管理部门、街道办事处、物业管理公司、房屋所在单位应予当场制止、责令停止施工、限期改正、恢复原状、赔偿损失;并可视情节轻重,由房地产管理部门给予直接责任人五百元至五千元罚款:
(一)未领取房屋室内装修结构安全许可证擅自装修的;
(二)装修中擅自改变原设计方案拆改房屋结构的;
(三)房屋结构安全验收不合格的。
造成重大责任事故危害公共安全,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十六条 房地产管理部门、街道办事处、物业管理公司、房屋所在单位应当加强对房屋室内装修结构安全的日常监督检查。
任何单位和个人对违反本规定的行为有权监督举报。房地产管理部门、街道办事处、物业管理公司、房屋所在单位对单位和个人的举报应当进行认真调查,对情况属实的,依照第十五条的规定给予处理。
第十七条 在房屋室内装修结构安全管理中,拒绝、阻碍执法人员执行职务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》进行处理。
第十八条 房地产管理部门的工作人员必须认真履行职责,秉公执法,对徇私舞弊、滥用职权的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;对因故意或重大过失造成国家赔偿的,还应依法承担相应的赔偿责任。构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十九条 成都市房地产管理局应加强对市房屋安全鉴定办公室和区(市)县房地产管理部门的监督、检查、指导,发现在审批中确有错误的,应责令其限期改正。
第二十条 因装修拆改房屋结构损坏毗邻房屋的,应当承担修复或民事赔偿责任。
第二十一条 当事人对行政处罚决定不服的,可在接到处罚决定之日起十五日内依法向同级人民政府申请复议,或向人民法院起诉。期满不申请复议、不起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十二条 本规定具体应用中的问题,由成都市人民政府法制局会同市房地产管理局负责解释。
第二十三条 本规定自发布之日起施行。
在本规定发布施行前已进行室内装修并严重影响房屋室内结构安全的,由房地产管理部门责令房屋所有人或使用人恢复原状或作加固处理。



1995年9月13日

关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答

最高人民法院


关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答
最高人民法院



《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称房地产管理法)已于1995年1月1日起施行。房地产管理法施行后发生的房地产开发经营行为,应当严格按照房地产管理法的规定处理。房地产管理法施行前发生的房地产开发经营行为,在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民
法院的,人民法院应当依据该行为发生时的有关法律、政策规定,在查明事实、分清是非的基础上,从实际情况出发,实事求是、合情合理地处理。现就各地人民法院审理房地产开发经营案件提出的一些问题,解答如下:
一、关于房地产开发经营者的资格问题
1.从事房地产的开发经营者,应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业(含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业)。
2.不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同,一般应当认定无效,但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的,可认定合同有效。
二、关于国有土地使用权的出让问题
3.国有土地使用权出让合同的出让方,依法是市、县人民政府土地管理部门。出让合同应由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订,其他部门、组织和个人为出让方与他人签订的出让合同,应当认定无效。
4.出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权,对于出让集体土地使用权或未经依法批准的国有土地使用权的,应当认定合同无效。
5.出让合同出让的土地使用权未依法办理审批、登记手续的,一般应当认定合同无效,但在一审诉讼期间,对于出让集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地,并依法补办了出让手续的,或者出让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的,可认定合同有
效。
三、关于国有土地使用权的转让问题
6.国有土地使用权的转让合同,转让的土地使用权未依法办理出让审批手续的,一般应当认定合同无效,但在一审诉讼期间,对于转让集体土地使用权,经有关主管部门批准补办了征用手续转为国有土地,并依法办理了出让手续的,或者转让未经依法批准的国有土地使用权依法补办
了审批、登记手续的,可认定合同有效。
7.转让合同的转让方,应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续,取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同,一般应当认定无效,但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地,在一审诉讼期间,经有关主管
部门批准,补办了土地使用权登记或变更登记手续的,可认定合同有效。
8.以出让方式取得土地使用权的土地使用者虽已取得土地使用证,但未按土地使用权出让合同约定的期限和条件对土地进行投资开发利用,与他人签订土地使用权转让合同的,一般应当认定合同无效;如土地使用者已投入一定资金,但尚未达到出让合同约定的期限和条件,与他人签
订土地使用权转让合同,没有其他违法行为的,经有关主管部门认可,同意其转让的,可认定合同有效,责令当事人向有关主管部门补办土地使用权转让登记手续。
9.享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设,也未办理审批手续和土地使用权转让手续,转让建设项目的,一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效;如符合土地使用权转让条件的,可认定项目转让合同有效,责令当事人补办土地使用权转
让登记手续。
10.以转让方式取得的土地使用权的使用年限,应当是土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。转让合同约定的土地使用年限超过剩余年限的,其超过部分无效。土地使用年限,一般应从当事人办理土地使用权登记或变更登记手续,取得土
地使用证的次日起算,或者在合同中约定土地使用年限的起算时间。
11.土地使用权转让合同擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,一般应当认定合同无效,但在一审诉讼期间已补办批准手续的,可认定合同有效。
12.转让合同签订后,双方当事人应按合同约定和法律规定,到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续,一方拖延不办,并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的,人民法院不予支持,应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。
13.土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后,未办理土地使用权变更登记手续之前,又另与他人就同一土地使用权签订转让合同,并依法办理了土地使用权变更登记手续的,土地使用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得。转让方给前一合同的受让方造成损失的,
应当承担相应的民事责任。
14.土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同,均未办理土地使用权变更登记手续的,一般应当认定各合同无效;如其中某一合同的受让方已实际占有和使用土地,并对土地投资开发利用的,经有关主管部门同意,补办了土地使用权变更登记手续的,可认定
该合同有效。转让方给其他合同的受让方造成损失的,应当承担相应的民事责任。
四、关于国有土地使用权的抵押问题
15.土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续,将土地使用权进行抵押的,应当认定抵押合同无效。
16.土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后,又与他人就同一土地使用权签订抵押合同,并办理了抵押登记手续的,应当认定后一个抵押合同有效。
17.以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物签订的抵押合同,一般应当认定无效,但在一审诉讼期间,经有关主管部门批准,依法补办了出让手续的,可认定合同有效。
五、关于以国有土地使用权投资合作建房问题
18.享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房,签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式,除办理合建审批手续外,还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的,一般应当认定合建合同无效,但双方已实际履行了合同
,或房屋已基本建成,又无其他违法行为的,可认定合建合同有效,并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。
19.当事人签订合建合同,依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的,不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。
20.以划拨方式取得国有土地使用权的一方,在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)施行前,经有关主管部门批准,以其使用的土地作为投资与他人合作建房的,可认定合建合同有效。
21.《条例》施行后,以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续,以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的,应认定合建合同无效,但在一审诉讼期间,经有关主管部门批准,依法补办了出让手续的,可认定合同有效。
22.名为合作建房,实为土地使用权转让的合同,可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的,可认定合同有效,不因以合作建房为名而认定合同无效。
23.合建合同对房地产权属有约定的,按合同约定确认权属;约定不明确的,可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况,确认土地使用权和房屋所有权的权属。
六、关于商品房的预售问题
24.商品房的预售方,没有取得土地使用证,也没有投入开发建设资金进行施工建设,预售商品房的,应当认定商品房预售合同无效。
25.商品房的预售方,没有取得土地使用证,但投入一定的开发建设资金,进行了施工建设,预售商品房的,在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的,可认定预售合同有效。
26.商品房的预售方,持有土地使用证,也投入一定的开发建设资金,进行了施工建设,预售商品房的,在一审诉讼期间办理了预售许可证明的,可认定预售合同有效。
27.预售商品房合同签订后,预购方尚未取得房屋所有权证之前,预售方未经预购方同意,又就同一预售商品房与他人签订预售合同的,应认定后一个预售合同无效;如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的,可认定后一个合同有效,但预售方给前一个合同的预购方造成损失的
,应承担相应的民事责任。
七、关于预售商品房的转让问题
28.商品房的预售合同无效的,预售商品房的转让合同,一般也应当认定无效。
29.商品房预售合同的双方当事人,经有关主管部门办理了有关手续后,在预售商品房尚未实际交付前,预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人,办理了转让手续的,可认定转让合同有效;没有办理转让手续的,在一审诉讼期间补办了转让手续,也可认定转让合同有效。
30.商品房预售合同的预购方,在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后,将房屋再转让给他人的,按一般房屋买卖关系处理。
八、关于预售商品房的价格问题
31.预售商品房的价格,除国家规定“微利房”、“解困房”等必须执行国家定价的以外,合同双方根据房地产市场行情约定的价格,也应当予以保护。一方以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定价格的,可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市场价格变化等为由
,要求变更合同约定的价格或解除合同的,一般不予支持。
32.合同双方约定了预售商品房价格,同时又约定了预售商品房的价格以有关主管部门的核定价格为准,一方要求按核定价格变更预售商品房价格的,应予以准许。
33.合同双方约定的预售商品房价格不明确,或者在合同履行中发生不可抗力的情况,合同双方当事人可另行协商预售商品房价格。协商不成的,可参照当地政府公布的价格、房地产部门认可的评估的价格,或者当地同期同类同质房屋的市场价格处理。
34.在逾期交付房屋的期间,因预售商品房价格变化造成的损失,由过错方承担。
九、关于违反合同的责任
35.经审查认定有效的合同,双方当事人应按照合同的约定或法律的规定履行。
36.在合同履行过程中,由于不可抗力的原因,致使合同难以继续履行或继续履行将给一方造成重大损失,当事人提出变更或解除合同的,应予支持。因此造成的损失,由当事人双方合理负担。
37.当事人以对合同内容有重大误解或合同内容显失公平为由,提出变更合同的,应予支持。但因下列情形之一要求变更合同的,不予支持:
(1)合同约定的出资额、价格虽与当时的市场行情有所不同,但差别不大,一方当事人以缺乏经验不了解市场行情等为由,提出变更合同的。
(2)合同履行的结果不是合同签订时不能预见的,而是因当事人经营不善、管理不当或判断失误等原因造成的,一方当事人提出变更合同的。
38.合同一方有充分证据证明确系不可抗力,致使合同不能按期履行或不能完全履行的,根据实际情况,可准予延期履行、部分履行或不履行,并部分或全部免予承担违约责任。
39.合同一方违反合同,应向对方支付违约金。合同对违约金有具体约定的,应按约定的数额支付违约金。约定的违约金数额一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限。对违约金无约定或约定不明确的,按没有约定处理。
40.合同一方违反合同给对方造成损失,支付违约金不足以赔偿的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
41.合同一方违约致使合同无法履行的,应赔偿对方的损失。实际损失无法确定的,可参照违约方所获利润确定赔偿金额。
42.合同约定了违约金和罚款的,或只约定罚款的,只要其金额不超过未履行部分总额的,可将罚款视为违约金处理。
43.合同一方未将对方的投资款用于履行合同而挪作他用,致使合同不能履行的,依法应承担违约责任,赔偿因不履行给对方造成的实际损失。
44.违约方将对方的投资款挪作他用并获利的,如所获利润高于或等同于对方实际损失的,应将其所获利润作为对方的损失予以赔偿;如所获利润低于对方的实际损失的,应当赔偿对方的实际损失;如违约方所获利润无法确定的,可按银行同类贷款利率的四倍赔偿对方的损失。
十、关于无效合同的处理问题
45.经审查认定无效的合同,一方依据无效合同取得的财产应当返还对方。因合同无效给对方造成损失的,应按过错责任原则由过错方赔偿损失。过错方承担赔偿责任的赔偿金数额,应相当于无过错方的实际损失。双方均有过错的,按过错责任大小各自承担相应的责任。双方故意严
重违反有关法律、法规而致合同无效的,应追缴双方已经取得或约定取得的财产。
46.合作建房合同被确认无效后,在建或已建成的房屋,其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有,对方的投资可根据资金的转化形态,分别处理:
(1)资金尚未投入实际建设的,可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入的资金予以返还,并支付同期同类银行贷款的利息;
(2)资金已转化为在建中的建筑物,并有一定增值的,可在返还投资款的同时,参照当地房地产业的利润情况,由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿;
(3)房屋已建成的,可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例,认定出资方的经济损失,由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。
47.预售商品房因预售方的过错造成合同无效的,应根据房地产市场价格变化和预购方交付房款等情况,由预售方承担返还财产、赔偿损失的责任。房屋未建成或未交付的,参照签订合同时的房价和法院裁判、调解时的房价之间的差价,确定预购方的损失数额。



1995年12月27日