小议 家庭装修纠纷

孙随勤


　　家庭装修纠纷看似简单，其实存在着复杂的法律关系和责任认定问题。民众只有熟悉法条、掌握法理，才能正确运用法律手段，更好的分析和解决这些纠纷。笔者试以一个案例来说明。
　　２００３年５月，张某在王某经营的装修商店购买１００平方米实木地板，每平方米价值５０元。但铺完后发现，地板存在明显色差，影响整体美观，而且还有个地板发生了翘裂。张某诉至法院，要求王某赔偿其购买地板的全部价款５０００元，并且承担在地板铺设过程中的人工费、材料费。经鉴定，实木地板材质是同一的。
　　本案中，张某和王某之间存在买卖合同关系，在王某向张某交付地板，张某支付购货款后，双方的主要义务已经履行完毕。后张某提出王某履行合同存在瑕疵，系不当履行合同，理由主要有两点：一是装修过程中地板存在明显色差，没有达到张某购买地板所要达到的美观效果。那实木地板的色差是否构成不完全履行？其实，有色差是实木地板的自然属性，肯定是存在色差的。只要王某提供的地板材质同一，就不能仅凭色差认定为不完全履行。而本案所涉及的实木地板经鉴定，材质是同一的。二是地板发生翘裂。发生翘裂可能有三种原因：（１）地板的质量存在问题，如含水量过高，超过１５％，如是这样，则王某履行合同存在瑕疵，承担合同违约责任；（２）施工问题，如施工水平低、选用劣质辅料等，这就涉及到张某与施工方之间的装修合同，张某可以要求施工方就装修合同承担违约责任；（３）维护保养不当，这往往是由于业主本人造成的。而现实生活中，仅仅一种因素造成地板翘裂的情况很少，也很难就各种因素所起作用大小进行估量。所以，仅就地板发生翘裂简单地指向王某构成不完全履行是不足取的。
　　张某的诉讼请求包含返还实木地板的全部价款和赔偿在地板铺设过程中的人工费、材料费。对于前半部分，若认定王某违约，则应当返还，但对于后半部分，还应分析施工方是否存在违约责任以及张某是否存在自身的过错，简单将赔偿责任全部加于王某是不妥当的。
　　本案还有是否存在产品侵权法律关系的问题。笔者认为，构成产品侵权必须是由于缺陷产品存在危及人身、财产安全的不合理的危险。本案涉及的地板只是由于取材等原因出现了色差，并不存在对人身、财产安全的不合理的危险。所以，不存在侵权法律关系，当然就不适用侵权责任。
　　因此就本案而言，只能以诉讼请求无相应的事实依据为由驳回原告的诉讼。
　　现实生活中，有的家装纠纷存在比上述案例更加复杂的法律关系和责任认定问题，可见，装修纠纷中的法律问题并不是我们想象的那么简单。

江苏省常熟市人民法院 金健峰

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孙随勤律师 13764922280

河南省洛阳市人民政府


洛阳市人民政府关于印发洛阳市集体建设用地使用权流转管理暂行办法的通知



洛政〔2012〕56号



各县（市、区）人民政府，市人民政府有关部门，洛阳高新技术产业开发区管委会，洛阳新区管委会办公室，各有关单位：

《洛阳市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》已经市政府常务会议研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。




洛阳市人民政府
二〇一二年四月七日



洛阳市集体建设用地使用权流转管理暂行办法



第一章　总则



第一条 为了依法引导集体建设用地使用权流转，培育和规范集体土地市场，维护集体土地所有者和使用者的合法权益，优化土地资源配置，提高土地利用效率，根据《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》等政策法规，结合我市实际，制定本暂行办法。

第二条 本市行政区域内城市规划区以外集体建设用地使用权的流转及其监督管理适用本办法。

第三条 本办法所称集体建设用地，是指已依法办理非农业建设用地审批手续的农村集体所有土地。包括存量建设用地和依法办理农用地转用审批手续后的新增建设用地。

本办法所称集体建设用地使用权流转，是指在集体建设用地所有权不变的前提下，土地使用权发生转移、再转移的行为，包括出让、出租、转让、转租、作价入股、抵押等，但利用本集体经济组织建设用地建设乡（镇）村公共设施、公益事业用地、农村村民住宅用地的除外。

　　集体建设用地使用权出让，是指集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入股（出资）、与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让。

　　集体建设用地使用权出租，是指集体土地所有者作为出租人，将集体建设用地出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　集体建设用地使用权转让，是指集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为。

　　集体建设用地使用权转租，是指承租人将集体建设用地使用权再次租赁的行为。

　　集体建设用地使用权抵押，是指集体建设用地使用权人不转移对集体建设用地的占有，将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。

　　第四条　集体建设用地使用权流转应当符合以下要求：

　　（一）集体土地所有权和使用权产权明晰；

　　（二）符合土地利用总体规划、城乡规划；

　　（三）符合产业政策和土地供应政策，严格土地用途管制，严控新增集体建设用地规模。通过出让、出租、转让、转租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设；

　　（四）遵循依法、自愿、有偿、平等、公开和有限期的原则。

第五条　集体建设用地使用权出租、转让、转租和抵押时，其地上合法建筑物及其他附着物随之出租、转让、转租和抵押；集体建设用地上的建筑物及其他附着物出租、转让、转租和抵押时，其占用范围内的集体土地使用权随之出租、转让、转租和抵押。

第六条 未利用地的开发利用，本着宜林、宜农、宜工的原则，依法有序进行，经市、县人民政府批准开发整理成建设用地的，纳入集体建设用地流转范围。

第七条 实行集体建设用地使用权流转证书制度。流转证书是集体建设用地使用权流转的法律凭证，依法受法律保护。

第八条 根据人随地走的原则，集体建设用地使用权流转后，充分尊重群众意愿，依照有关规定办理户口转移相关手续。

第九条 集体建设用地使用权流转后，原集体经济组织承担相应的保护耕地的责任和义务不变。

　　 第十条　市、县（市、区）国土资源行政主管部门负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的指导、监督与管理工作。

规划、城乡建设、财政、审计、农业、社会保障、民政、监察等行政主管部门按照各自职责，对集体建设用地流转进行指导、监督和管理。



第二章　集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租



　　第十一条　集体建设用地使用权出让、出租应具备以下条件：

　　（一）持有集体土地所有证或权属证明；

　　（二）取得合法的集体建设用地批准文件或集体建设用地有效证明材料；

　　（三）取得集体建设用地所有权人出具的同意流转的书面证明材料；

（四）法律、法规规定的其他要件。

第十二条 集体经济组织出让、出租集体建设用地使用权，须经本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。

第十三条 集体建设用地使用权出让、出租，由市、县（市）国土资源行政主管部门拟订出让、出租方案，报同级人民政府批准后实施。

第十四条　集体建设用地使用权出让、出租用于工业、商业、旅游、娱乐等经营性项目的，以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当在土地交易市场以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让、出租。除商品房地产开发用地外，兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外资投资企业（中外合资、中外合作、外商投资企业），股份制企业，联营企业等，可以通过土地交易市场取得集体建设用地。

其他用途的集体建设用地使用权的流转可以采用协议方式进行。

集体建设用地使用权流转在县（市）行政区域内进行。市、县（市）已经建立的有形市场，是本行政区域内集体建设用地使用权流转的交易平台。各城市区集体建设用地使用权流转统一在市有形市场进行。

第十五条 集体建设用地使用权出让、出租必须符合土地节约集约利用要求。集体建设用地使用权出让、出租后，土地使用者必须按出让、出租合同约定的土地使用条件、开发期限等开发利用土地。

第十六条　集体建设用地使用权出让、出租的最高年限执行国有建设用地使用权出让、租赁的最高年限规定。

第十七条　集体建设用地使用权的受让人、承租人应当按照流转合同的约定缴纳土地出让金或租金，并按规定缴纳税费。

第十八条　集体建设用地使用权人应当按照批准的土地用途使用土地。确需改变土地用途的，应当经集体建设用地所有权人和国土、规划行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。合同双方应当重新签订合同，调整土地出让金、租金，并办理相关土地变更登记手续。

第十九条　集体建设用地所有权人应当充分尊重集体建设用地使用权人的合法权益，在约定的出让、出租年限内不得收回土地使用权。

确因法定或约定原因需要解除合同、提前收回土地使用权的，集体建设用地所有权人应当按照有关规定对集体建设用地使用权人给予合理补偿或根据合同约定补偿。

第二十条 集体建设用地使用权转让、转租的，土地使用权出让（出租）合同及登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

转让、转租的最高年限不得超过出让、出租约定年限减去已使用年限后剩余的使用年限。

第二十一条 有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得转让转租：

（一）被依法查封或其他形式限制房地产权利的；

（二）共有集体建设用地使用权，未经其他共有人书面同意的；

（三）权属有争议的；

（四）未按要求进行开发建设的；

（五）法律、法规禁止转让的其他情形。

第二十二条 集体建设用地使用权转让时，应当持有集体土地使用证以及取得原出让合同出让方同意再次流转的证明文件。

　　集体建设用地使用权转租时，应当持有集体土地使用证以及取得原租赁合同出租方同意再次流转的证明文件。

　　第二十三条　集体建设用地使用权出让、转让后，双方当事人应当在合同签订后持相关材料，向国土资源行政主管部门申请办理权属转移登记。

　　集体建设用地使用权出租后，双方当事人应当在合同生效后向国土资源行政主管部门申请办理租赁登记手续。

　　集体建设用地使用权转租后，经原租赁合同出租方同意，双方当事人应当在合同生效后向国土资源行政主管部门申请办理租赁登记手续。

　　集体建设用地使用权的租赁合同发生变更的，应当到国土资源行政主管部门重新办理租赁登记手续。

集体建设用地使用权流转合同解除、终止，应当到国土资源行政主管部门办理注销登记手续。

以上土地登记手续的办理，按照《中华人民共和国土地管理法》等法律法规的规定执行。

　　第二十四条　集体建设用地使用权人要求继续使用土地的，应当至迟在土地使用权流转合同届满前一年内与合同另一方协商，合同另一方同意继续使用的，按本办法的规定重新签订合同，支付土地出让金或租金，办理登记手续。

　　集体建设用地使用期限届满，使用权人未提出续期申请或提出续期申请未获批准的，土地所有权人可无偿收回土地。其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权流转合同的约定处理。

　　第二十五条　国家为了公共利益的需要，依法对集体建设用地实行征收的，集体土地所有权人和使用权人应当服从。集体建设用地使用权流转自有审批权的人民政府批准征收方案时终止。

征收主体应当依法给予集体建设用地所有权人补偿。集体建设用地所有权人应当根据集体建设用地使用权流转合同的约定，给予集体建设用地使用权人补偿。已被确定为征收范围内的集体建设用地使用权不得流转。

第二十六条　集体建设用地使用权流转，应当按照流转合同的示范文本签订书面合同。



第三章　集体建设用地使用权抵押



第二十七条　集体建设用地所有权不得抵押。

第二十八条　集体建设用地使用权抵押，当事人应当委托具备资质的估价机构，对其抵押土地使用权及其地上建筑物、附着物进行价值评估。

第二十九条　集体建设用地使用权抵押应当签订书面合同，并到国土资源行政主管部门办理抵押登记。

第三十条　办理集体建设用地使用权抵押登记，需要提供下列材料：

（一）抵押登记申请；

（二）《集体建设用地使用证》；

（三）主债权合同和抵押合同；

（四）抵押人和抵押权人营业执照副本；

（五）抵押人和抵押权人法定代表人身份证明；

（六）其他有关资料。

第三十一条 抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的集体建设用地使用权的，应当提前通知抵押权人并告知受让人该集体建设用地使用权已抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

第三十二条 集体建设用地使用权抵押的，债务人不履行债务时，债权人有权依法处分抵押的集体建设用地使用权。

　　因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当办理过户登记。

　　抵押权实现后，不得改变土地所有权性质。

　　第三十三条　抵押权因债务清偿或者其他原因而灭失的，应当办理注销抵押登记。



第四章　地价、土地收益及税费管理



第三十四条　集体建设用地使用权的出让价格不得低于同区域、同类别国有土地使用权基准地价的30%。

转让集体建设用地使用权，应当向县级以上人民政府国土资源行政主管部门如实申报成交价格。

市国土资源行政主管部门负责制定本行政区域集体建设用地使用权基准地价，报市政府批准后实施。

　　第三十五条　集体土地所有权人出让、出租集体建设用地使用权所取得的收益，归拥有集体土地所有权的集体经济组织成员集体所有，纳入其集体财产统一管理，用于村民生产生活补偿安置和本集体经济组织发展生产需要。其中60%以上专项用于本集体经济组织成员的社会保障支出，不得挪作他用。

集体建设用地转让和转租的收益，归原集体建设用地使用权人；出让、租赁合同另有约定的，依照约定执行。

　　第三十六条　集体建设用地有偿使用收益扣除集体经济组织成员社会保障支出后，剩余部分的使用，按照优先用于发展壮大集体经济的原则，由集体经济组织按法定程序提交成员大会讨论决定，使用情况应当向集体经济组织的成员公开。

第三十七条　集体建设用地使用权出让、出租、转让和转租，应当依法缴纳有关税费；集体建设用地使用权转让发生增值的，应当参照国有土地增值税征收标准，依法缴纳土地增值收益。



第五章 法律责任



第三十八条　集体建设用地使用权人应该严格按照《建设用地批准书》规定的时间开工建设，逾期不建设或其他行为导致土地闲置的，国土资源行政主管部门应当责令改正。　　

集体建设用地所有权人对闲置土地负有直接责任的，在土地闲置状况改正之前，国土资源行政主管部门暂停办理其新增集体建设用地审批手续。

　　第三十九条　集体建设用地用于商品房地产开发建设，或不按照批准的用途使用的，应当按照违法用地和违法建设相关规定进行查处。

第四十条　违反本办法第十四条的规定，集体建设用地使用权应实行而未实行招标拍卖挂牌等方式公开交易的，流转行为无效，不得为其办理产权变更登记手续，国土资源行政主管部门应责令其改正。拒不改正的，按有关法律、法规的规定处理。

第四十一条 对于擅自侵占、挪用集体建设用地使用权流转收益的行为，由县级以上人民政府主管部门责令改正，对有关责任人依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十二条 国家机关工作人员在集体建设用地使用权流转过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。



第六章 附则



第四十三条　市国土资源局负责依据相关规定和本暂行办法制定集体建设用地使用权流转合同示范文本。

第四十四条 国家和省对集体建设用地使用权流转若有新的规定，按国家和省的规定执行。

　　第四十五条　本办法自发布之日起实施，有效期3年。