贵州省黔东南苗族侗族自治州人民政府办公室


州人民政府办公室关于印发《黔东南州土地收购储备管理办法》（试行）的通知

黔东南府办发〔2007〕148号


各县市人民政府，凯里经济开发区和黔东循环经济工业区管委会，州政府有关部门、有关直属机构：
　　《黔东南州土地收购储备管理办法》已经州人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。




　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○七年八月十七日







黔东南州土地收购储备管理办法（试行）





　　第一条　为了增强政府对土地供给的宏观调控，盘活存量土地资产，优化土地资源配置，节约和合理利用土地，根据土地管理法律、法规和《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）的规定，结合本州实际，制定本办法。
　　第二条　在黔东南州范围内进行土地收购储备工作的适用本办法。
　　第三条　本办法所称土地收购储备，是指政府依照法律、法规的规定和法定程序，对通过收回、收购、置换和征用等方式所取得的土地进行前期整理或开发，并依据黔东南州土地利用总体规划和城市总体规划配置土地资源。
　　第四条　黔东南州国土资源行政主管部门负责土地收购储备的组织和管理工作，黔东南州土地收购储备中心承担土地收购储备的具体工作。
　　发改、建设、规划、财政、房产等行政管理部门依法按照各自职责，做好土地收购储备的相关工作。
　　市、县人民政府及所属镇、办事处应积极配合州土地收购储备中心做好土地收购储备工作。
　　第五条　州国土资源行政主管部门应当根据产业结构调整及城市建设规划和土地利用状况的实际，制定土地收购储备计划，报州人民政府批准后组织实施。
　　第六条　州土地收购储备中心根据批准的收购储备计划对需盘活和调整的存量土地和其它增量土地实施土地收购储备和出让的前期工作。
　　第七条　收购储备土地的范围：
　　（一）依法收回的国有土地
　　1．城市规划区内闲置、荒芜的土地；
　　2．因国家建设征收后而未利用的土地；
　　3．土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的土地；
　　4．因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整，企业改制或其他原因停止使用原划拨的国有土地；
　　5．土地使用者超过土地出让合同约定的开发期限，满两年未动工开发被依法收回的土地；
　　6．公路、铁路、机场、矿场等经批准报废后收回的土地；
　　7．土地使用者违反土地出让等有偿使用合同约定，被依法解除合同的土地；
　　8．擅自改变划拨土地用途被依法收回的土地；
　　9．非法占用、转让土地，被依法收回的土地；
　　10．其他应依法收回的土地。
　　以上所列应依法收回的国有土地，由州国土资源行政主管部门负责报请州人民政府审批并办理法定收回手续后移交给州土地收购储备中心。
　　（二） 收购的国有土地主要包括：
　　1．因实施城市总体规划和土地利用总体规划，政府指令收购或征收的土地；
　　2．土地使用权转让价格明显低于市场价格的土地；
　　3．土地使用者申请土地储备机构收购的土地。
　　各有关部门应及时提供收购地块的有关资料，由州土地收购储备中心根据本规定与被收购土地使用者直接洽商收购事宜，并依法给予补偿。
　　（三） 征收集体所有制的土地主要包括：
　　1．集体所有的建设用地；
　　2．在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，为实施该规划必须转为建设用地的农用地。
　　第八条 土地收购储备的程序
　　（一）权属调查：州土地收购储备中心对土地使用权人提供的土地和地上物权属、土地面积、地上附着物、四至界限、土地用途等情况实地调查和审核，明确土地权属，报州国土资源行政主管部门审核。
　　（二）征询意见：审查并测量定界后，州土地收购储备中心将申请储备土地的有关资料送规划等行政主管部门，由有关部门对申请储备土地提出以下意见：
　　⑴规划设计要点；
　　⑵现状市政配套条件说明，道路红线和市政配套要求。
　　（三）补偿核算：州土地收购储备中心根据实地调查情况和控制性详规，会同有关部门进行土地收购价格、拆迁安置及补偿等费用的评估测算。
　　（四）方案报批：州土地收购储备中心根据权属调查、补偿测算的结果，提出收购土地的具体方案，报州人民政府审批。
　　（五）收购公告：州土地收购储备中心将拟收购地块通过一定渠道发布公告。
　　（六）签订土地收购合同：收购方案经州人民政府批准且公告无异议后，由州土地收购储备中心与原国有土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》、原集体土地所有权人签订《集体土地所有权征用协议》。
　　（七）支付土地收购补偿费用：州土地收购储备中心根据《国有土地使用权收购合同》约定的期限、金额和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用；实行土地置换的，进行土地置换差价结算；征用集体土地的按现行的集体土地补偿标准予以补偿。
　　（八）办理权属变更手续：对国有土地使用权，根据收购合同约定，在州土地收购储备中心支付收购定金后，由州土地收购储备中心和原土地使用权人共同向州国土资源行政主管部门、房产行政主管部门申请办理权属变更登记手续，由州土地收购储备中心领取土地使用权证和房屋产权证书，注销收购土地及地上建筑物的原土地使用权和房屋所有权登记；对于集体土地所有权，在支付完征地补偿费用后，由州土地收购储备中心向国土资源行政主管部门申请办理土地权属变更登记手续，领取《国有土地使用证》，注销原《集体土地所有权证》。
　　（九）交付土地：根据合同约定的期限和方式，原土地所有权人、土地使用权人向州土地收购储备中心交付被收购和征用的土地和地上附着物；被收购的土地使用权一经交付，即纳入政府土地储备库。
　　土地收购补偿费用可由州土地收购储备中心根据与原土地使用权人签订的土地收购合同的具体要求分期支付。
　　第九条　土地收购储备的补偿原则、方式、标准：
　　（一）对规划控制范围内的农村集体所有的土地和收购的城市存量划拨土地作为政府储备用地的，坚持平衡、协调、互动、客观的原则。按先征（购）后补、批后实施的办法对原土地使用权人进行补偿；
　　（二）土地补偿按以下标准执行：
　　1．原以出让等有偿使用方式取得使用权的土地，合同有约定的按照合同约定补偿。合同未约定的，根据土地有偿使用合同期限的余期和土地用途按基准地价核定土地收购价。
　　2．原以划拨方式取得使用权的土地，除依法无偿收回的，其他划拨土地按照双方协商的原则予以适当补偿。
　　3．农村集体所有的土地征用补偿标准按现行的集体土地征收补偿标准的规定予以补偿
　　4．地上有建筑物的按照城市房屋拆迁的有关规定办理。
　　第十条　以出让方式取得土地使用权进行转让的，必须如实申报成交价格，申报土地转让价格比标定地价低于20％以上的，州人民政府可优先收购。
　　第十一条　作为城市规划区的建设项目所需用地，必须从政府储备的土地中供应。房地产开发、商业、金融、旅游、娱乐等用地应当通过招标拍卖的方式进行出让。
　　第十二条　州土地收购储备中心对储备的土地应组织整理或进行前期开发，实现土地价值最大化。
　　第十三条　土地储备期间，州土地收购储备中心可以对储备的土地设定他项权利，避免土地资产闲置。
　　第十四条　凡违反本办法第七条规定，土地使用权人擅自转让土地使用权的，由州国土资源行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，没收非法所得，并按有关规定处以罚款；构成犯罪得，依法追究刑事责任，土地无偿收回。
　　第十五条　土地收购方案批准后，原土地使用权人拒不签订《国有土地使用权收购合同》的，由州国土资源行政主管部门责令限期签订，逾期不签订的由州国土资源行政主管部门报原批准机关批准，依法收回土地。
　　第十六条　原土地使用权人违反合同规定，不交付土地及地上建筑物或在交付土地时擅自处理期地上建筑物的，由州国土资源行政主管部门责令限期改正，并继续履行合同，对原土地使用权人逾期不改正也不履行合同的，州土地收购储备中心有权解除合同，原土地使用权人应双倍返还定金，州国土资源行政主管部门依法收回土地。对擅自处理地上建筑物，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。土地出让金按有关规定上缴本级财政。
　　第十七条　公民、法人或其他行政机关的具体行政行为侵犯其已依法取得的土地所有权或者使用权，应当先申请复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院提起行政诉讼。
　　第十八条　市、县土地收购储备工作可参照本办法执行。
　　第十九条　本办法由黔东南州国土资源行政主管部门负责解释。
　　第二十条　本办法自颁布之日起施行。
房屋买卖中延期办理产权证违约责任的承担

宋晓锋


　　吕某买房10年之久，售房人却未为其办理产权证，原因何在？售房人拒绝办证的理由能否成立？办证请求权是否适用诉讼时效？逾期办证的违约金该如何计算？

1. 案情简介

　　1999年8月15日，吕某与北京市民政局住宅合作社（以下简称合作社）签订《房屋销售合同》，约定吕某购买合作社建设的位于昌平区沙河镇民园小区一套房屋，房屋总价款为100073元，双方在房屋交付后九十天内到房屋交易部门办理契约过户手续并申领房地产权属证件等内容。吕某按约定支付首付款30022元，其余房款以银行按揭方式支付。合作社于2000年5月12日向吕某出具了收到总房款的收据。2000年10月20日，吕某办理了入住手续。但至今合作社仍未给吕某办理房屋产权过户手续。2009年9月，吕某将合作社诉至法院，要求合作社继续履行合同，办理过户手续；支付逾期办理房屋过户手续的违约金59555.9元。
　　合作社答辩称：吕某至今未将所欠房款结清，有（2009）一中初字第9771号民事调解书为证。违约的是吕某，不是合作社；未办理房屋产权过户手续，是原告自己造成的，并且因其拖欠贷款曾在2002年10月13日给物业写信同意由原来的物业收回房屋过户；吕某拖欠房款，至今未还清，因吕某还不起房款，有退房打算，怕合作社找他索要房款，从未找被告要求办理房屋过户手续。

2.裁判要点

　　一审法院认为：原被告签订的《房屋销售合同》合法有效；原告未按期偿还银行借款，是导致被告代其偿还后发生追偿纠纷的原因，也是双方至今未办理房屋产权过户手续的根本原因，因此原告主张被告未按期办理房屋产权过户手续构成违约，要求被告支付违约金的要求，理由不能成立，本院不予支持；鉴于双方有关追偿借款的纠纷现已通过诉讼解决，故原告要求被告协助办理房屋产权过户手续的要求，本院予以支持。故判决，被告于北京市民政局住宅合作社于本判决生效后三十日内协助原告吕某办理房屋所有权登记；驳回原告的其他诉讼请求。

3.评析意见

　　3.1吕某已履行了购房人的主要义务，合作社以代吕某偿还银行借款为由拒不协助吕某办理产权证的抗辩理由不应成立。

　　抗辩权，是指对抗请求权的权利，抗辩权以法律规定的抗辩事由为依据，以对方当事人请求权的存在和有效为前提，这一权利的行使可以造成对方请求权的消灭或者使其效力延期发生。
　　抗辩权有以下特征：（一）其行使以请求权的行使为前提，没有请求权的行使，抗辩权自无必要行使。（二）抗辩权只能由法律明确规定而产生，约定的抗辩事由只能产生合同的权利，而不是抗辩权。（三）抗辩权为私权，否行使完全由当事人来决定，不主动援引者视为放弃；法官不得主动依职权审查抗辩权是否存在。（四）抗辩权的行使有一定的期限限制，该期限要么由法律规定，要么推定为合理期限，但抗辩权没有自己独立的行使期间，因为抗辩权是依附于请求权而发生的，如果对方请求权合法成立，则抗辩权也就合法成立，如果对方的请求权不合法，则抗辩权也无必要行使。
　　本案系房屋买卖合同纠纷，吕某作为购房人的主要义务是及时足额支付房款。本案中，吕某已及时向合作社支付了首付款，并且通过银行按揭贷款也将剩余房款支付给了合作社，吕某依约履行了买方人的主要义务。关于吕某因种种原因未及时偿还银行借款，合作社作为担保人为吕某偿还银行借款，这属于担保追偿纠纷，这与本案属于不同的法律关系，并且合作社就代吕某偿还借款事宜已诉至法院并经法院调解结案，其作为担保人的权益已得到保护，合作社以宫某不偿还其作为担保人代为偿还的款项为由拒不履行其作为售房人的主要义务，拒不协助吕某办理产权，没有任何依据，其抗辩理由不能成立。
　　一审法院认为“原告未按期偿还银行借款，也是双方至今未办理房屋产权过户手续的根本原因，因此原告主张被告未按期办理房屋产权过户手续构成违约，要求被告支付违约金的要求，理由不能成立。”是错误的。一审法院混淆了买卖合同纠纷与担保追偿权纠纷两种法律关系，错误的理解了抗辩权的性质及使用条件，从而错误的认定了合作社的抗辩理由。

　　3.2合作社未按约定协助吕某办理产权证违反合同的主要义务构成违约，应承担延期办理产权证的违约责任

　　合作社作为售房人的主要义务是交付房屋、协助办理过户手续。本案中，吕某及时足额支付了房款，合作社也应该全面履行合同，及时交付房屋、协助办理过户手续。但在吕某支付房款后的长达10年的时间里，合作社未曾履行其办证义务。
　　根据《合同法》及双方签订的《《房屋销售合同》，合作社的行为已构成违约，应当承担违约责任，应尽快协助吕某办理涉案房屋的房屋所有权登记，并且应向吕某支付逾期办理产权证的违约金。一审法院不支持吕某要求合作社支付逾期办理产权证的违约金的诉求是错误的。

　　3.3关于办理产权证的请求权是否适用诉讼时效

　　吕某于1999年买房，10年后才请求办理产权证，吕某的办证请求权是否适用两年的诉讼时效呢？
　　关于买受人在合同约定期限届满之日起超过两年才请求出卖人办理所有权变更登记，是否超过诉讼时效期间的问题，有两种意见： 第一种意见，出卖人所承当的主给付义务为转移房屋的占有，更为重要的是转移房屋所有权。如果出卖人仅向买受人履行交付房屋的义务，未在合同规定的期限届满时办理房屋所有权证的，系没有履行转移房屋所有权这个最重要的主给付义务，已经构成违约，诉讼时效期间应该起算。因此买受人未在出卖人违约之日起两年内请求办理房屋所有权证的，因超过诉讼时效期间而丧失胜诉权。第二种意见，房屋已经交付的，买受人在约定办理房屋所有权证期限届满之日起超过两年请求出卖人为其办理房屋所有权证的应予支持。
　　最高人民法院民一庭倾向性意见：一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。二、出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。
　　本案中，合作社于2000年10月20日将涉案房屋交付，吕某已实现对房屋的占有，吕某请求合作社办理房屋所有权登记的请求权已具有了物权的性质，不适用诉讼时效分规定。

　　3.4关于延期办理产权证违约金诉讼时效的起算
　　吕某购买合作社房屋，合作社虽向吕某交付房屋，但没有及时办理产权证，违反了合同的主要义务，应当承担支付违约金责任。违约金是一种债权请求权，适用诉讼时效没有异议。但延期办理产权证违约金应从何时起算呢？
　　诉讼时效期间的起算是指什么时候开始计算诉讼时效。《民法通则》第137条规定：“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算。”这一规定比较原则，司法实践中，民事案件千差万别，具体到个案，其时效起算点也不相同，也比较难把握。
　　关于延期办理产权证违约金应从何时起算有两种代表观点：一种观点认为延期办理产权证的行为是持续性的，诉讼时效的起算应该从售房人履行完毕自己的办证义务后开始，在这之前，权利人虽然知道自己的权利受到侵害，但不知道权利受害的范围和程度，向法院要求保护的范围无法明确，自然不应开始计算诉讼时效；另一种观点认为违约金请求权的诉讼时效为2年，违约金的基数是分时、分段的，是违约行为发生后每天产生一个违约金，每天产生的违约金就有一个违约金请求权，每天违约金的数额是可以计算的，违约金是各天相加得出的总额，自购房人起诉之日起倒退2年违约金的诉讼时效已过期，购房人丧失了对该部分的违约金胜诉权。
　　笔者认为，房地产开发商在房屋买卖中处于强势地位，为了保护购房人权益，开发商逾期延期办理产权证违约金的诉讼时效应于房地产开发商履行办证义务后开始计算，而不是分段计算。

　　3.5关于延期办理产权证违约金的截止日期
　　在办理产权证过程中，出卖人的义务首先是办理大产权证，这是买房人办理分户小产权的前提；其次出卖人只负有协助义务。办理产权证是双方当事人的共同义务，出卖人与买房人都无法单方完成。在实践中，导致逾期办理产权证的原因很多，如行政机关的原因，出卖人的原因，买房人的原因等。产权证何时能办理下来，不是出卖人所能左右的。
　　售房人是否履行办证义务的标准为是否将办理房屋所有权证所需的材料报送有关部门，只要出卖人在约定或法定期限内提交办证所需材料，且其所提交的资料已经具备了办证条件，就可以认为办证义务履行完毕，不应在承担违约责任。
　　本案中，合作社并未将办理产权证所需要的材料提交给有关部门，延期办理产权证的违约金的截止日期应为合作社履行了报送办理房产证所有权所需的材料之日。

作者简介：宋晓锋，男，河北定州人，河北经贸大学管理学学士，辽宁大学法律硕士，现系北京市丹宁律师事务所律师。
主要业务领域：房地产、公司法务、刑事辩护、劳动争议、疑难案件诉讼与仲裁。