保亭黎族苗族自治县人民政府关于印发保亭黎族苗族自治县住房建设规划（2006-2010）的通知
海南省保亭黎族苗族自治县人民政府
保亭黎族苗族自治县人民政府关于印发保亭黎族苗族自治县住房建设规划（2006-2010）的通知
保府[2007]25号
颁布日期： 2007.08.22 颁布单位： 保亭县 实施日期： 2007.08.22
备案登记号：QSF-2007-170013
题注：
保府[2007]25号
保亭黎族苗族自治县人民政府关于印发保亭黎族苗族自治县住房建设规划（2006-2010）的通知
各乡、镇人民政府，县七仙岭农场，县政府直属各单位：
《保亭黎族苗族自治县住房建设规划》（2006—2010）已经2007年7月17日县政府第4次会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。
二OO七年八月八日
保亭黎族苗族自治县住房建设规划
（2006-2010）
第一章 总 则
第一条 规划背景
为加强对我县近期住房建设的指导和统筹，适应本县居民和日益增长的外来人口住房需求，促进我县城镇经济社会全面、协调、可持续发展，依据相关法律、法规、规章和县城市总体规划要求，按照国家和我省房地产调控的有关政策，结合本县实际，制定本规划。
第二条 规划范围
本次住房建设规划范围包括县辖区9个乡镇和六个国营农（茶）场，分别为保城镇、什玲镇、响水镇、新政镇、三道镇、加茂镇、毛感乡、南林乡、六弓乡。国营新星农场、国营南茂农场、国营三道农场、国营金江农场、保亭热作所、五指山茶场。
第三条 规划期限
本次住房建设规划期限为2006年—2010年，与《保亭黎族苗族自治县国民经济和社会发展第十一个五年规划》保持一致。
第四条 规划依据
本规划以建设部《关于进一步加强住房建设规划工作的通知》（建住房电[2006]145号）、海南省建设厅《转发建设部<关于落实新建住房结构比例要求的若干意见>的通知》（琼建住房[2006]206号）、《保亭黎族苗族自治县国民经济和社会发展第十一个五年规划》和《保亭黎族苗族自治县城市总体规划》为依据，按照国家和本省的其他相关政策并结合本县实的实际制定。
第五条 指导思想和原则
按照“总量控制、区域平衡、项目落实”的总体要求，坚持以满足不同收入层次住房需求为导向，有针对性地加强房地产市场的宏观调控，实现住房供求的基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，促进房地产业健康、协调、稳定发展，维护社会稳定和经济社会可持续发展。
1、贯彻落实科学的发展观，深化落实战略规划和城市总体规划，并与城市国民经济和社会发展规划相协调；
2、贯彻落实国务院和省有关住房建设的文件精神，调整房地产市场住房供求结构不合理的矛盾，以满足不同收入层次的居民住房需求，理顺房地产市场秩序，促进房地产业健康发展。
3、调整住房供应结构，加大中小户型、中低价位住房供应，合理引导资源节约型住房消费和建设模式。
4、坚持土地资源节约、集约、高效利用，重点保证政府保障型住房和中小户型、中小套型普通商品住房的土地供应，合理布局住房区位，引导房地产市场按照土地利用总体规划和城市总体规划方向发展。
第六条 规划目标
规划期内，住房建设应立足于本县经济社会发展实际和资源环境承载能力，逐步建立符合国情和本市实际的住房建设模式和消费模式，重点发展旅游房地产及第二居住地住房建设，解决本市中低收入家庭的住房问题。规划以实现住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的节约型社会为根本目标。
1、以完善市场为主导，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70%；
2、审批新建商品房建设项目，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）所占比重达到开发建设总面积的70%以上；
3、建立多层次、多渠道的住房供应体系，满足不同收入层次居民住房需求；
4、基本实现城镇人口户拥有或租住一套住房，解决双特困家庭的住房问题。
第二章 住房现状与需求
第七条 现有住房情况
根据我县2006年住房调查，至2005年底，全县城镇住房总面积119万平方米。
第八条 住房建设需求情况
1、按“十一五”规划人口预测与人均面积测算
根据《保亭黎族苗族自治县城市总体规划》和《保亭黎族苗族自治县国民经济和社会发展第十一个五年规划》，2010年全县城镇人口6.8人,其中县城4万人,其他乡镇2.8人,按居民人均居住面积达25平方米的规划目标,则总住房面积应达到170万平方米。规划期内共需建设住房面积51万平方米。
2、按人口增长率与历史供应量测算
规划期内共需供应政策保障型住房（经济适用住房、廉租房以及城市规划拆迁安置）1300套，每套按60平方米（其中10%套型按每套按80平方米）计共需建设住房面积8.7万平方米。
规划期内每年商品房交易、实际住房需求量及旅游房地产业需求量约8.46万平方米，5年共需住房面积42.3万平方米。
以上两项合计，规划期内住房总需求量为51万平方米。
3、综合以上两种预算，规划期内住房建设总需求量取51万平方米。其中保障型住房（经济适用住房、廉租房以及城市规划拆迁安置住房）面积8.7万平方米,商品住房需求量为42.3万平方米。
第三章 住房建设目标与策略
第九条 住房建设总量目标
规划期内建设各类住房5930套，总建筑面积51万平方米。
第十条 住房建设结构指引
规划期内，单套套型建筑面积90平方米以下的新建住房总建筑面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。政府保障型住房单套套型建筑面积控制为：政府调控的普通商品房、社区小区住房面积应在90平方米以下；经济适用住房和廉租房面积应在80平方米以下，其中面积60平方米的占总套量的60%以上。
规划期内，经济适用住房和廉租房面积6.2万平方米,政府控制的社区住房2.5万平方米,其他商品住房需求量为42.3万平方米。
第十一条 政府保障型住房及建设目标
以政府主导建设，包括廉租房、符合城市规划及政策规定的新社区住房、经济适用房。
1、廉租住房保障本县城镇双特困家庭住房需求，规划期内将全部解决城镇双特困家庭的住房问题。
2、经济适用房由政府统一规划建设，所需土地以划拨方式供应，项目建设限套型（面积均在80平方米以下、以60平方米为主）、限房价（按预算成本价）、限供应对象，供应对象为中低收入户籍居民中的住房困难户、政府城市建设中被拆迁家庭和旧城危破房改造家庭。
3、单位新建社区住房（单位自建经济适用房）在政府统一统筹规划和统一审批的前提下，由省属驻本县单位和企业单位位利用符合土地利用总体规划和城市总体规划的自有土地，按经济适用房的规定自建住房，解决本单位职工的住房困难问题，套型面积限在90平方米以下，供应对象须是单位中住房困难职工。
规划期内，建设政府保障型住房1300套，建筑面积8.7万平方米,其中经济适用住房和廉租房面积6.2万平方米,政府调控社区住房2.5万平方米。
第十二条 其他商品房建设目标
以市场机制为向导，坚持依法行政的基础上进一步规范商品住房市场秩序满足中等收入以上家庭的住房需求。
规划期内，建设其他商品住房4630套，建筑面积42.3万平方米。其中套型面积90平方米以下的3483套，建筑面积为29.61万平方米，套型面积90平方米以上的1147套，建筑面积为12.69万平方米。
第十三条 住房建设区域指引
规划期内,住房建设的主要区域如下:
一、县城区域：规划建设住房总面积38.8万平方米。其中：团结北路区域6万平方米；保兴东路邮政局区域9万平方米；栏河坝南侧区域6万平方米；预制厂区域3.5万平方米；七仙大道原二中区域3万平方米；保兴中路农械厂区域1.0万平方米；保兴西路酒厂区域3.5万平方米；保兴西路橡胶厂区域3万平方米；保城西河居民大队区域1.5万平方米；保城东河国营新星场区域2.3万平方米。
二、其他乡镇镇区（含国营农场场区）建设住房总面积12.2万平方米。其中加茂镇2.0万平方米（经济适用住房0.2万平方米）；什玲镇1.0万平方米（经济适用住房0.2万平方米）；新政镇1.0万平方米（经济适用住房0.2万平方米）；响水镇2.0万平方米（经济适用住房0.18万平方米）；三道镇4.5万平方米（经济适用住房0.16万平方米）；毛感乡0.6万平方米（经济适用住房0.12万平方米）；六弓乡0.6万平方米（经济适用住房0.12万平方米）；南林乡0.5万平方米（经济适用住房0.1万平方米）。
第十四条 住房建设年度计划
规划期内，每一年度各类住房实际建设规模，应根据年度住房需求变化进行调整，提出相应的年度住房建设计划，并于每年年底做出下一年度住房建设规划，纳入近期建设规划年度实施计划。年度指引如下：
1、2006年，各类住房建设757套,建设住房建筑面积5.88万平方米。分解如下：
政府保障型住房建设125套，建筑面积0.81万平方米，其中经济适用房0.33万平方米，政府调控的社区住房0.48万平方米。
其他商品住房建设632套，建筑面积5.07万平方米，其中县城建设住房4.77万平方米，其他乡镇建设住房0.3万平方米。
2、2007年，各类住房建设1200套,建设住房建筑面积10万平方米。分解如下：
政府保障型住房建设230套，建筑面积1.5万平方米，其中经济适用房1.0万平方米，政府调控的社区住房0.5万平方米。
其他商品住房建设870套，建筑面积8.5万平方米，其中县城建设住房7.3万平方米，其他乡镇建设住房1.2万平方米。
3、2008年，各类住房建设1250套,建设住房建筑面积11万平方米。分解如下：
政府保障型住房建设277套，建筑面积1.8万平方米，其中经济适用房1.25万平方米，政府调控的社区住房0.55万平方米。
其他商品住房建设973套，建筑面积9.2万平方米，其中县城建设住房5万平方米，其他乡镇建设住房4.2万平方米。
4、2009年，各类住房建设1400套,建设住房建筑面积12万平方米。分解如下：
政府保障型住房建设350套，建筑面积2.3万平方米，其中经济适用房1.75万平方米，政府调控的社区住房0.55万平方米。
其他商品住房建设1050套，建筑面积9.7万平方米，其中县城建设住房6.2万平方米，其他乡镇建设住房3.5万平方米。
5、2010年，各类住房建设1423套,建设住房建筑面积12.12万平方米。分解如下：
政府保障型住房建设318套，建筑面积2.29万平方米，其中经济适用房1.87万平方米，政府调控的社区住房0.42万平方米。
其他商品住房建设1105套，建筑面积9.83万平方米，其中县城建设住房6.83万平方米，其他乡镇建设住房3.0万平方米。
第四章 住房建设用地规划
第十五条 住房建设用地布局
规划期内，应当在土地资源节约、集约利用的前提下，重点保证重点项目和政府保障型住房的用地供应；应当坚持土地新增供应与存量挖潜相结合，坚持区域住房发展合理布局，进一步促进住房建设健康发展。
坚持新区建设为主、旧城区改造为辅，县城东西扩张、南北延伸发展的原则，同时根据房地产市场需求，优先保证普通商品住房和经济适用房的用地供应。
规划期内，县城作为新增住房建设重点发展的区域，其中团结北路、原酒厂区域、预制厂、农械厂、原橡胶厂区域作为重点旧城改造对象，应有计划的逐年分批实施，对这些地区在基础设施、公共设施和建设资金等方面给予优先安排；庄园豪都房地产项目、县城拦河坝南侧、县城东河西侧北区域为县城新区建设，规划满足项目用地。乡镇住房建设除三道镇作为新区建设外,其他乡镇住房建设均于旧区改造为主。
第十六条 住房用地供应指引
1、规划期内用地布局指引：县城住房建设用地面积665亩。其中：团结北路区域80亩；保兴东路邮政局区域130亩；栏河坝南侧区域100亩；预制厂区域70亩；七仙大道原二中区域65亩；保兴中路农械厂区域20亩；保兴西路酒厂区域70亩；保兴西路橡胶厂区域55亩；保城西河居民大队区域25亩；保城东河国营新星农场区域50亩。乡镇住房建设用地供应191亩，
其中加茂镇31亩（经济适用住房3亩），什玲镇16亩（经济适用住房3亩），新政16亩（经济适用住房3亩），响水镇31亩（经济适用住房2.7亩）,三道镇70亩（经济适用住房2.4亩），毛感乡10亩（经济适用住房1.8亩），六弓乡10亩（经济适用住房1.8亩），南林乡7亩（经济适用住房1.5亩）。
2、住房用地结构指引：政府保障型住房用地供应量为135亩，其中县城115.8亩，乡镇19.2亩；商品住房用地供应为721亩，其中县城549.2亩，乡镇171.8亩。经济适用住房和廉租房用地为划拨土地，其他商品住房用地均通过公开挂牌方式出让。
第十七条 住房用地供应总量
规划期内，为了保证县住房建设能持续稳定发展，全县商品住房用地供应总量为856亩，其中:政府保障型住房用地供应量为135亩，商品住房用地供应为721亩。
第十八条 住房用地供应年度计划
1、2006年，各类住房供应总面积100亩。其中：
政府保障型住房用地供应面积13.8亩，其中经济适用房用地5.6亩，政府调控的社区住房用地8.2亩。
其他商品住房建设用地86.2亩，其中县城用地81.7亩，乡镇用地4.5亩。
2、2007年，各类住房供应总面积171亩。其中：
政府保障型住房用地供应面积25.7亩，其中经济适用房用地17.1亩，政府调控的社区住房用地8.6亩。
其他商品住房建设用地145.3亩，其中县城用地125.1亩，乡镇用地20.2亩。
3、2008年，各类住房供应总面积189亩。其中：
政府保障型住房用地供应面积30.8亩，其中经济适用房用地21.4亩，政府调控的社区住房用地9.4亩。
其他商品住房建设用地158.2亩，其中县城用地85.7亩，乡镇用地72.5亩。
4、2009年，各类住房供应总面积206亩。其中：
政府保障型住房用地供应面积39.4亩，其中经济适用房用地30亩，政府调控的社区住房用地9.4亩。
其他商品住房建设用地166.6亩，其中县城用地106.2亩，乡镇用地60.4亩。
5、2010年，各类住房供应总面积190亩。其中：
政府保障型住房用地供应面积39亩，其中经济适用房用地31亩，政府调控的社区住房用地8亩。
其他商品住房建设用地151亩，其中县城用地116亩，乡镇用地35亩。
第五章 2006年、2007年住房建设实施计划
第十九条 2006年住房建设实施计划
1、2006年，各类住房建设757套,建设住房建筑面积5.88万平方米。分解如下：
政府保障型住房建设125套，建筑面积0.81万平方米，其中经济适用房0.33万平方米，政府调控的社区住房0.48万平方米。
其他商品住房建设632套，建筑面积5.07万平方米，其中县城建设住房4.77万平方米，其他乡镇建设住房0.3万平方米。
2、2006年，计划供应廉租房用地1宗，用地面积5.6亩，政府调控的社区住房用地2宗，面积8.2亩，其他商品住房建设用地2宗，面积68.2亩。
第二十条 2007年住房建设实施计划
1、2007年，各类住房建设1100套,建设住房建筑面积10万平方米。分解如下：
政府保障型住房建设230套，建筑面积1.5万平方米，其中经济适用房1.0万平方米，政府调控的社区住房0.5万平方米。
其他商品住房建设870套，建筑面积8.5万平方米，其中县城建设住房7.3万平方米，其他乡镇建设住房1.2万平方米。
2、2007年，计划供应经济适用房用地1宗，用地面积17.1亩，政府调控的社区住房用地2宗，面积8.6亩，其他商品住房建设用地6宗，面积145.3亩。
第六章 住房建设政策与措施
第二十一条 土地供应与管理的政策与策略
1、加大住房用地的储备和供应，特别是政府保障型住房供应。按照全县住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，尤其优先要保证中小套型普通商品房和政府保障型住房用地供应，依据节约、集约利用土地的原则,在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下,适当提高住房容积率水平,严格控制低密度、大套型住房用地供认。
2、调整住房供应结构，规划期内，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构。凡新审批、新开工的各类住房（含商品住房、政策性住房）建设，套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。
3、加大闲置土地处理力度，积极促进存量土地利用规划期内，依据闲置土地处置的法律、法规和规章，结合造成土地闲置的不同原因，通过制定合理的闲置土地处置方案，以及依法征收土地闲置费、依法收回土地等各类办法，加大对各类闲置土地的处理力度。
第二十二条 政府主导建设和调控与市场调节
采取政府主导建设保障型住房、优先考虑小户型低价位住房和由市场调节其他商品房市场的方法，结合本县实际贯彻落实国家稳定住房价格的宏观调控措施。
1、政府主导的经济适用房和廉租房建设用地采取划土地，限户型、限房价、限销售对象，主要通过招投标引入社会资金开发建设。
2、市场调节的其他商品住房用地供应采取挂牌公开出让。
第七章 规划实施的保障措施
第二十二条 完善住房保障机制
加强住房发展的战略研究与法制建设，为促进我县未来住房建设与房地产业持续、稳定健康发展，规划期内，应开展全市住房发展的重大战略和策略研究；继续深化住房制度改革，建立并完善面向广大低收入群体的住房保障机制；进一步加强法制建设，建立较为完善的住房与房地产业发展法制体系。
第二十三条 引导和调控区域住房开发建设
加强各类配套公共服务设施建设，合理引导和控制区域住房建设规模规划期内，为满足居民在医疗卫生、文化体育、社会福利、治安管理、休闲游憩等方面的基本需求，应大力推进与居民生活密切相关的各类配套公共服务设施建设，并以此来引导和调控区域住房开发建设的速度和规模。
规划期内，对新开发建设的住宅项目，要将社区配套和公共服务用房同步列入项目规划。如果项目分期开发，相关社区配套和公共服务用房必须在首期建设和验收。对竣工后未按要求移交社区配套和公共服务用房的，国土房产主管部门不得办理产权登记。
第二十四条 加快推进住宅产业化进程，促进循环经济发展
规划期内，为促进循环经济发展，应在住房建设中加快推动以节能、省地、节水、节材及环境保护为主要目标的住宅产业现代化促进工作。
相关部门应大力推进住宅产业化示范基地建设，并逐步在新建住宅项目中开展住宅产业化的技术试验和推广；应加强住宅产业化推进的组织工作，进一步完善住宅优良部品生产、分类、应用体系，开展住宅性能认定工作，开展住宅性能推广，扶持住宅产业的重点企业，带动整个住宅产业链的有序发展。
第二十五条 加强经济适用住房建设与管理，拓宽政策性住房资金来源
经济适用住房由县政府统一规划，统一组织建设。经济适用住房的建设规模、套数、户型、面积标准、装修标准，以及出售、出租、使用管理的相关办法，由县房产管理部门统一制订。
进一步完善经济适用房管理制度，加强经济适用房建设与销售过程的管理，坚决执行经济适用房自签订购买合同起5年内不得转让的规定。
第二十六条 积极稳妥地开展旧城旧村改造
为促进全县产业结构提升和空间布局优化，改善城市居民生活环境，拓展全县住房供应渠道，政府及相关部门应本着积极稳妥、有序推进，政府主导、市场化运作，统筹兼顾、综合改造，区别对待、分类指导的原则，逐步推进旧城旧村改造。
第二十七条 整顿和规范房地产市场秩序，加强市场监督管理
规划期内，县政府各有关部门应采取积极有效的措施，加强房地产开发建设全程监管。对不符合规划控制要求、违规建设的住房，应当依法予以处理直至没收；积极贯彻落实国家及我县规范房地产市场秩序的有关规定，切实整治房地产交易环节违法违规行为。
第二十八条 积极发展住房二级市场和房屋租赁市场
进一步促进住房二级市场发展，促进住房梯度消费，优化住房资源配置。相关部门应加强房地产中介服务行业的管理，完善房地产市场的中介服务体系，为二手房交易提供便捷服务。
进一步促进房屋租赁市场发展，引导居民转换消费观念。相关部门应积极扩大租赁管理范围，建立全县统一的流动人口和出租屋信息资源库，建立房屋租赁市场综合管理长效机制。
第二十九条 完善房地产统计和信息披露制度，加强房地产市场引导
建立健全房地产市场信息系统，完善房地产信息的共享机制，建立多部门参与的房地产市场预警与金融风险防范监测体系；继续完善住房调查制度，规划期内，完成一次全县住房状况普查。
坚持正确的舆论导向，加强对房地产调控政策的宣传，引导广大群众树立正确的住房消费观念，切实维护社会和谐稳定。
第三十条 其他政策与策略
1、加强各相关部门在规划实施过程中的衔接配合。
要将住房建设目标、土地供应目标、住房结构调整目标等，具体落实到建设、规划、房地产、国土、发改等部门，分解任务，明确责任，建立考核和追究制度。
2、发挥税收、信贷政策对房地产市场的调节作用。
严格按照国家调控政策，征用住房转让环节营业税、个人所得税收等税费；严格房地产开发信代条件，有区别地适度调整住房消费信贷政策。
第八章 附 则
第三十一条 本规划自公布之日起实施。
第三十二条 本规划由县房产行政主管部门负责解释。
婚前“按揭”房孳息在离婚时的归属
谢飞
【内容摘要】婚前“按揭”房孳息的归属，在司法实践中存在不同的认识。本文主要通过探究我国婚姻财产立法的时代背景和发展轨迹，考察大陆法系典型国家的夫妻财产立法，从权利与义务一致性的角度，讨论婚前“按揭”房孳息在离婚时的归属。
【关键词】婚前按揭 房屋孳息 归属
一．问题的提出
2002年10月台商王先生在上海购买了一套商品房，首付40万人民币,银行“按揭”贷款40万人民币,并办理了房屋产权证。一年后王先生与大陆张女士结婚，当时王先生所买的房产已升值至100万民币，婚后双方共同偿还贷款。2003年11月，夫妻双方因感情不和闹离婚，当时该房产的市值已经达到了140万人民币。双方在谈及房屋的分割问题时，张女士认为，该房屋目前的价值除去40万首付款以及王先生第一年支付的5万元还贷款之外，其他的部分属于夫妻共同财产,即140-40-5=95万,要求对这部分共有财产进行分割。而王先生则认为,该房产是自己的婚前个人财产，结婚后仍然归自己所有，因此不同意分割。后双方将此纠纷诉之法院。法院经审理后，一审判决该房产为王先生个人财产，归其个人所有。而对于婚后夫妻双方共同偿还的银行贷款，王先生应将其中的一半偿还张女士。张女士不服，上诉到二审法院，最终二审法院裁定维持原判。本案虽已审结，当事人业已执行法院的生效判决，但留下的一些法律问题值得我们思考。
本案中，王先生在结婚之前“按揭”买房并取得了房屋产权证，法院根据《婚姻法》第18条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一) 》中第19 条的规定，判定此房屋为一方的婚前个人财产，为王某所有。可以看出,现行《婚姻法》不再承认夫或妻一方的婚前财产可因经过一定时间而自动转化为夫妻共同财产。对比此案，王某和张某在婚后没有就该房屋的所有权达成新的约定，不管张某付出多少心血和精力来共同偿还房贷，她始终只是房屋的住客，不能成为房子的女主人。当婚姻关系不再存续时，其拥有的权利仅是已付购房款的原价返还。民事主体是基于对权利义务的考量参与民事法律关系，权利义务的一致性是主体双方和谐相处的基础，也是社会秩序良性发展的保证。作为法治国家的公民，我们应该尊重法院既判例的效力，承认判决的权威性，维护法律的尊严。对此案例判决的分析与评议仅限于学说层面的探讨，以求抛砖引玉。
二．婚前“按揭”房的概念
为了正确理解婚前“按揭”房的概念，首先需要明确两个关键的时间点：（一）婚前和婚后划分的时间点；（二）婚前“按揭”购房的时间点，即什么时候才算是买了房屋。对于婚前和婚后的划分，在我国现行法律制度框架下比较简单，通常情况下结婚需要到民政部门进行结婚登记才被认为是合法婚姻。男女双方自在民政部门领取结婚证之时可视为婚前与婚后的时间点。鉴于我国新《婚姻法》不再承认事实婚姻，诸如订婚、举办婚礼、请吃喜宴、未婚同居等单纯行为都不具备法律上的意义，不能作为婚姻合法成立的证明。对于后者，在购房的一系列过程中到底哪一个才算是“购房”时间点比较困扰，学者们有不同的看法。例如：在婚前签订了购房合同，付了首付款，婚后才进行按揭贷款，并办理了产权证，哪一个程序可以被认为是婚前购房的时间点呢？有的学者认为判断这一问题的关键是看房价款是在婚前以个人财产支付，还是婚后以共同财产支付；还有的认为考虑到购房的目的以及整个购房过程的关联性，应当以签定购房合同的时间为购房时间点。
笔者认为，判断是否属于婚前“按揭”房的关键在于“按揭”房财产权的取得时间系在婚前或婚后。如果财产权的取得系在婚前，但婚后才实际占有该项财产，其性质仍属于婚前个人财产。鉴于房屋在法律上属于不动产的范畴，根据我国关于物权的登记公示效力，购房人真正取得所购房屋所有权的时间点为办理完房屋的过户手续，取得房产证之日。因此，认为获得房屋产权证书之日为购房的时间点。其次，房屋产权证上记载的权利人为一人，属于一方的个人财产。在实践中存在有男女双方共同支付了首付款，但产权证登记在一人名下，后来婚姻关系没有缔结。此时房屋产权人与另一方形成事实借贷关系，应偿还对方支付的首付款。
三．现行法律对个人财产的规定
现行《婚姻法》第18条规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。”新《婚姻法》明确了夫妻个人财产的范围，即凡属于夫妻一方个人所有的财产，一般来说应由其本人管理、支配和处理，在离婚时即归其个人所有，不再分割。[1]现行《婚姻法》及相关司法解释，明确了婚前一方的财产归其本人所有，否定了因婚姻关系存续到法定时间转化为共同财产，有利于对一方婚前财产的保护，维护“一物一权”的基本原则。但新法对一方婚前财产在婚姻关系存在期间的增值收益，当另一方对此收益有贡献时，是否享有收益所有权没有明确规定。
对婚前一方房屋增值收益的归属，只有最高人民法院在1993年11月3日《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》中涉及，其第12条规定：婚后8年内双方对婚前一方所有的房屋进行过修缮、装修、原拆原建，离婚时未变更产权的，房屋仍归产权人所有，增值部分中属于另一方应得的份额，由房屋所有权人折价补偿另一方；进行过扩建的，扩建部分的房屋应按夫妻共同财产处理。现行《婚姻法》不再承认夫或妻一方的财产可因法定时间的经历而自动转化为夫妻共同财产，该条司法解释处理的情形是在一方婚前财产转化为共同财产之前，此时任何一方对财产拥有的权利状态并不违背新《婚姻法》的规定。该司法解释认为，一方对另一方婚前所有的房屋进行修缮、装修、原拆原建行为时，对于增值部分依法享有所有权。在以“按揭”作为购房的主要形式下，夫妻生活期间一方参与另一方婚前所有的房屋贷款的偿还，是否应当享有增值部分的所有权？笔者认为，不论是对房屋进行修缮、装修、原拆原建还是偿还贷款，都是基于保持房屋的所有权并扩大其交换价值的目的，共同经营管理此房屋。为获得购房贷款，购房人将自己的房屋抵押给银行作为按期还款的担保。如果够房人由于自己的原因不按期偿还贷款或者不偿还贷款达到约定数额，银行有权基于抵押权对该房屋折价、变卖、拍卖而优先受偿。婚后一方承担了另一方婚前按揭房的还款义务，对于维持房屋的所有权现状具有积极意义，降低了因还贷不力就该房屋行使抵押权的风险，应当分享房屋的增值收益部分。
四、婚前房屋的孳息是否共有
所谓孳息是指从原物中所出之收益，分为天然孳息和法定孳息两种。天然孳息是指依物的自然属性而获得的收益，包括果实、动物的出产物及其他依通常使用方法所收获的出产物。对其归属有日耳曼法和罗马法两种立法例。日耳曼法采取出产主义，即对于原物施以生产手段，增加劳动资本的人，有取得孳息的权利。罗马法采取原物主义，即对原物有所有权或其他权利的人，有取得孳息的权利，近代大多数大陆法系国家采取此种立法例。法定孳息是指依照法律关系取得的收益，如利息、租金及其他因法律关系所得之收益。其权利归属原物所有人，即利息由债权人取得，租金由出租人取得。[2]具体到亲属法中，则又有不同规定，例如意大利民法典第177条第二款规定，在夫妻共有关系终止前已经产生并且尚未消费的、属于夫妻个人财产的孳息，属于共有财产，并不分天然与法定之别；瑞士民法典第196条规定，夫妻财产所得参与制包括夫或妻的所得及其自有财产。第197条：(1)所得是指夫或妻在夫妻财产制存续期间有偿获得的财产。（2）配偶一方的所得尤其应包括：④其自有财产的收益；第206条：（1）如配偶一方对配偶他方的财产的收益、改善或维护作出贡献，但未得到相应反给付，且于分割之时该财产已有增值，则应使其债权与其贡献相符并依财产目前的价值计算；反之，如果出现贬值的，其债权应与其原付出之劳动相符。法国民法典则在其第1401条规定：共同财产的组成是，夫妻在婚姻期间用来自各自的技艺以及他们的自有财产的果实、孳息与收入的节余共同取得或分别取得的财产。该条认为，夫妻一方自有财产的孳息与收入归入共同财产，因此，共同财产应当承担因使用这些财产而应当负担的费用债务。（例如，为取得某项自有财产而进行借贷的利息）（最高法院第一民事庭，1992年3月31日）德国民法典第1363条第2款规定，夫的财产和妻的财产不成为配偶双方的共同财产；前半句的规定，也适用于一方在结婚后取得的财产。但财产增加额共同制终止的，双方在婚姻关系存续期间取得的财产增加额被加以均衡。它的原则是，配偶双方各自的财产不成为共同财产，而是继续归各自所有。在婚姻存续期间取得的财产，仍然是取得财产的一方的财产。但是，如果婚姻因离婚等原因而解除，就将双方在婚姻存续期间获得的财产增加额加以均衡。
我国学者对于婚前财产的孳息归属有不同的看法，有的学者认为，无论收益属于天然孳息或法定孳息，应以双方是否投入了时间和精力来区分，投入了的属共同财产，没有投入的仍属个人财产。[3]而有的又认为，在婚姻家庭法领域，由于夫妻共同财产制的限制，婚前财产在婚后所生的孳息虽仍由原物所有人所有，但这些孳息的所有权归属于夫妻双方，而不是仅归属于原物所有人个人。[4]史尚宽先生认为，原有财产（即婚前财产）的孳息为共同财产，特有财产的孳息仍为特有财产。[5]笔者综合国外立法和学者的观点认为, 对婚前财产收益的归属, 不应按收益的性质来区别对待，而应按对收益取得是否承担相应义务来划分。对一方没投入时间、精力的收益如利息、股权分红等应为个人财产；对双方都投入了时间、精力共同经营、管理后取得的收益则应由双方共同分享。
在婚姻关系存续期间，不动产房屋交换价值同时受人为和客观因素的影响。人为因素表现在夫妻双方共同对房屋进行的占有、维护和装修等，并排除他人对建筑物的非法侵害，使房屋维持其一般使用价值并优化。客观方面受国家宏观政策的调整、土地价格的变化和供求关系的制约，房屋的价值得以变动，给购房人带来了一定的收益预期。尽管受到人为因素和客观方面的影响，房屋价值变动的前提条件是房屋的完整健全存在。在夫妻关系存续期间，不论所居住的房产实际上属于一方所有还是双方共同共有，夫妻双方均以房屋所有人的意思对房产进行共同管理和维护。即使是一方婚前购买的房产，婚后另一方愿意共同偿还贷款，表明其主观是以房屋所有人参与房产的实际维护和经营，且对方对此明知并接受。因此在合法有效的婚姻关系尚未解除前，夫妻双方对共同居住的房产均投入了相当的时间、精力共同经营和管理。对于在婚姻关系存续期间，房产的增值收益孳息，根据权利义务相一致，夫妻双方均有获得此收益的权利。
具体在本案中，结婚期间房产的增值收益额为140-100=40万元，由双方共同分享该房产的增值收益。根据物权的登记公示效力，房屋的产权没有变动，王先生是该房产的合法所有人，不因婚姻关系的缔结或解除而发生变化。
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参考文献：
[1]吴国平：我国夫妻财产制度立法完善之构想[J]，华北电力大学学报（社会科学版），2005年第2期。
[2]马俊驹、余延满：民法原论[M]，北京：法律出版社，2005年，第71页。
[3]扬立新、秦秀敏：中华人民共和国婚姻法释义与适用[M]，长春：吉林人民出版社，2001年，第167页。
[4]蒋月：夫妻的权利与义务[M]，北京：法律出版社，2001年，第147页。
[5]史尚宽：亲属法论[M]，北京：中国政法大学出版社，2000年，第444页