广东省广州市政府


广州市社会用字管理规定
广州市政府



第一条 为加强社会用字管理，维护国家文字的统一，根据国家有关规定，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条 本规定所称社会用字，是指面向社会使用的具有公共性、示意性的汉字，包括：
（一）机关、团体、企事业单位名牌用字；
（二）牌匾、标语、地名、建筑物墙体及各种标牌用字；
（三）注册商标、广告、指示牌及商品名称、包装、说明等用字；
（四）报纸、期刊、图书、音像制品用字；
（五）公文、公章、证书、奖状、橱窗、屏幕等用字；
（六）计算机、打字机等文字信息处理用字；
（七）学校、幼儿园教学用字及校园用字；
（八）其他具有公共性、示意性的社会用字。
第三条 凡本市行政区域内使用社会文字的单位与个人，均须遵守本规定。
第四条 市语言文字工作委员会是本市社会用字的综合管理部门，对全市社会用字实行统一管理，并负责本规定的组织实施。
第五条 社会用字日常管理工作在市社会用字综合管理部门的统一监督、指导下，实行分部门管理：
（一）市、区、县级市语言文字工作委员会办公室依权限负责牌匾、标语和机关、团体、事业单位名牌以及建筑物墙体用字的监督管理工作；
（二）新闻出版部门负责出版用字的监督管理工作；
（三）文化、广播、电视部门负责影视屏幕及演出用字的监督管理工作；
（四）工商行政管理部门负责商标、广告、指示牌和企业铭牌、商品包装等用字的监督管理工作；
（五）政府办公厅（室）负责公文用字的监督管理工作；
（六）国土部门负责地名用字的监督管理工作；
（七）公安部门负责各种公章用字的监督管理工作；
（八）教育部门负责教学、教材、校园用字的监督管理工作；
（九）公路部门负责公路沿线路标等用字的监督管理工作；
（十）其他社会用字由社会用字综合管理部门负责监督管理工作。
第六条 社会用字应遵循国家颁布的统一标准：
（一）简化字应以1986年经国务院批准的《简化字总表》为准；
（二）异体字应以1955年国家公布的《异体字整理表》为准；
（三）印刷用字应以1988年国家语言文字工作委员会和新闻出版署发布的《现代汉语通用字表》为准；
（四）汉语拼音字母使用应以1958年第一届全国人大第五次会议通过的《汉语拼音方案》为准；
（五）拼写和分词连写以1988年国家教委与国家语言文字工作委员会发布的《汉语拼音正词法基本规则》为准。
第七条 社会用字不得使用下列汉字：
（一）1986年国家《简化字总表》中被简化的繁体字；
（二）1986年国家宣布废止的《第二次汉字简化方案（草案）》所确定的简化字；
（三）1955年国家《第一批异体字整理表》中淘汰的异体字；
（四）1977年国家淘汰的计量单位旧译名用字；
（五）1965年国家淘汰的旧字形；
（六）其它各类自造字、错别字。
第八条 下列情况如有不规范用字暂时保留：
（一）毛泽东、周恩来、朱德、刘少奇、邓小平等老一辈无产阶级革命家亲笔题写的招牌、匾额、书名、报头、刊头（不含“集字拼成”的）；
（二）已故文化名人（如鲁迅、郭沫若等）亲笔题写的招牌、匾额以及书名、报头、刊头（不含“集字拼写”的）；
（三）上述题字中书写人亲笔签名；
（四）一些建国以前创立的老字号企业的招牌；
（五）新华书店、邮局、银行等全国统一的招牌、匾额中的不规范字，由国家统一处理；
（六）近年新制的造价昂贵（单字制作费5000元以上）的大型招牌中，如有不规范字，应尽可能改正，确实有困难的，报请市、区、县级市语言文字工作委员会办公室批准后可暂不改动，但用字单位必须在醒目位置挂上精美的非临时性的规范字牌，并保证在适当时候改用规范字。


第九条 一般书写行款，必须左起横行，确需竖行的，必须由右至左。汉字与汉语拼音并用，必须横行，不得单独使用汉语拼音。
第十条 涉外使用社会用字，如外文与汉字并用的，必须上为汉字，下为外文，不得单独使用外文。
第十一条 凡不符合本规定的社会用字，各文字使用单位或个人应在本规定颁发之日起30日内自行改正。对在限期内确实难以改正的，经市、区、县级市语言文字工作委员会会同有关部门批准，可暂在一旁挂上书写规范的字牌，但在用字载体维修或更换时，应予以改正。
第十二条 对违反本规定的社会用字单位和个人，由市、区、县级市社会用字综合管理部门依权限责令其限期改正；逾期不改正的按每字每日50元处以罚款，直至改正。
第十三条 违反本规定第九条、第十条，不按要求书写的给予批评、教育，直至改正。
第十四条 当事人对行政处罚决定不服的，可按《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》有关规定，申请复议或提起诉讼。逾期不申请复议或不提起诉讼、又不履行行政处罚决定的，由作出处罚的行政机关申请人民法院强制执行。
第十五条 本规定自颁布之日起施行。




1995年6月9日
　　　　　　　　　　房价下跌购房人退房要求的法律辩析

王德山 吕雁华

　　内容提要：开发商降价销售是开发商的自主行为，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，任何一方不得擅自变更或者解除。除了法律规定或者合同约定外，之前已签订房屋买卖合同的购房者，无权以开发商降价销售房屋而主张解除买卖合同，退还已购房屋。
关键词：买卖合同 降价 退房

　　目前，全国许多房地产开发商为了尽快回笼资金，纷纷降价销售其所开发的商品房。但开发商的降价行为引起了降价前已购买房屋的部分购房人的极大不满，购房人认为因降价而使自己的楼房大量贬值，因此要求开发商“退房”。购房人向开发商提出退房，在合同法上属于解除房屋买卖合同。购房人要求开发商退房须符合法律规定的合同解除的法定或者约定事由，否则，应当经买卖双方协商一致，合同才能变更或解除。
一、法定解除房屋买卖合同（退房）法律分析
房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
但根据《合同法》第94条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》（下称《解释》）、《城市房地产开发经营管理条例》（下称《条例》）等法律、法规的相关规定，购房人因开发商违约，即在以下情形下行使解除权，解除房屋买卖合同，要求开发商退房还款：
（一）开发商逾期交房
除当事人另有约定的外，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未交房的，购房人有权解除合同。当然，购房人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未付款的，开发商也有权解除合同。但根据《合同法》第94条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方无须给予三个月的合理期限而直接行使解除权解除房屋买卖合同。
（二）开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人
商品房买卖合同订立后，开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人，购房人有权解除合同。因为，根据《担保法》及《物权法》等规定，房屋一旦依法设定抵押，即使房屋所有权过户至购房人名下，若债务人不履行债务，债权人仍有权依法以该抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。因此，合同订立后，出卖人未告知购房人将买卖的房屋抵押给第三人，使得购房人所购房屋处于被抵押权人变卖或者拍卖的危险中，若抵押权人依法行使抵押权，将导致购房人钱财两空的情形。因此，在此情形下法律允许购房人解除房屋买卖合同。当然，如果购房人同意出卖人设定抵押，属自愿承担该风险。
（三）买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人
房屋买卖合同成立后，开发商又将同一套房屋出卖给他人，不但对第三人是一种欺诈行为，更重要的是侵犯了购房人的债权。因此，法律赋予购房人解除合同的权利，以维护自己的权益。
具有上述第（二）、（三）情形之一，购房人无法取得房屋的，不但有权请求解除合同、要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（四）房屋质量不合格
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房人有权请求解除合同和赔偿损失。但因房屋质量不合格而解除合同应由具有资质的鉴定部门对房屋质量作出鉴定，以确认房屋质量是否合格。
（五）面积误差比绝对值超出３％或无法办理所有权证
根据《解释》第14条规定，开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，购房人不得请求解除合同。但如果面积误差比绝对值超出３％，购房人可以请求解除合同，出卖人返还已付购房款及利息。
商品房买卖合同约定或者《条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
二、约定退房（解除合同）法律分析
约定解除房屋买卖合同，即退房，是当事人经过协商一致，在订立房屋买卖合同时约定一方或双方当事人解除合同的情形，合同成立后，一旦出现合同中约定的解除情形，解除权人即可依据合同的约定行使解除权而解除合同。具体到房屋买卖合同，只要符合合同约定的解除条件，开发商或者购房人可以根据合同约定通知另一方当事人解除房屋买卖合同，即退房。至于是否因解除房屋买卖合同而承担民事责任及如何承担，仍将取决于合同约定。
应当说明的是，根据法律规定，无论法定解除还是约定解除房屋买卖合同，如果法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭，当事人不得再单方面解除合同。
三、房屋买卖合同因无效或被撤销而退房
商品房是特殊的商品，为了国家利益、社会公共利益，国家对房地产开发商开发、销售房屋给与严格的监督和管理。只有具备法定的手续、履行法定的程序，房地产开发商才能开发、销售房屋。开发商违反法律、法规规定出售房屋，房屋买卖合同属于无效合同。如“小产权房”买卖，即属于无效买卖合同。
另外，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然房屋买卖合同是否撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。
房屋买卖合同依法被确认无效或者被撤销，自始不具有法律约束力，所购房屋应退还给开发商，开发商应当退还购房人已交购房款。此外，因开发商的过错导致合同无效或者被撤销，购房人可以请求返还已付购房款及利息，并有权要求开发商赔偿因此所遭受的损失。
通过上述分析可见，开发商降价销售其开发的商品房，或者已购房屋贬值不是房屋买卖合同解除，即购房人要求退房的法定事由。除上述法定情形有权要求退房外，购房人欲要求开发商退房，必须经买卖双方当事人协商一致。如果出卖人不同意解除，购房人无权要求退房。购房人非因法定或者约定事由而解除房屋买卖合同，即要求开发商退房，实际上是一种违约行为。因此，开发商同意退房的同时有权要求购房人承担违约责任，赔偿因退房而造成的各项经济损失。
四、房屋认购书的法律性质
在商品房买卖的实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前先行签订房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金。认购书（包括某些意向书）在法律性质上属于预约合同。
民法理论上将合同分为本约和预约。预约是指当事人双方订立协议，约定将来签订合同的合同，将来应当订立的合同称为“本约”。预约合同的成立和生效后，当事人负有将来要订立本合同的义务。具体到房屋认购书，购房人与开发商签约认购书后，双方当事人负有义务，即在规定的期限内根据认购书的约定与开发商人签订正式房屋买卖合同，若未在约定的期限内订立房屋买卖合同，有过错方承担预约合同的违约责任。但开发商在楼盘项目未取得商品房预售许可证前就与客户签订认购书，此时订立的认购书因违反《城市房地产管理法》强制性规定而不具有法律效力，属于无效的合同，且过错主要在开发商。
因此，如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同，即退房问题。但根据《解释》规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且开发商已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，而不是预约。双方当事人应当按照认购、订购或者预订等协议约定履行其义务。

（注：原文发表在《商业时代》2009年第20期）



作 者：
王德山：男，1962年生，汉族，副教授，河南人。
单 位：首都经济贸易大学法学院
吕雁华：女，1980年8月生，汉族，辽宁大连人，首都经济贸易大学法学院民商法研究生
地 址：北京市丰台区花乡张家村路口121号
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